Федеральный
законодатель должным образом раскрыл и закрепил понятие «земельный участок»
только в 2000 г., но зато в последующем оно уже четырежды менялось. В настоящее
время под земельным участком
понимается недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности
и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально
определенной вещи.
При
этом само понятие «недвижимость» возникло еще в Древнем Риме и уже давно стало
общепринятым во всех странах мира. В Россию же данное понятие привнес Петр I,
установив в 1714 г. ограничения в обороте недвижимых объектов, в том числе при
их наследовании. Однако в советский период в отечественном праве, экономической
теории и хозяйственной деятельности понятие «недвижимость» не применялось. Тогда
его (неполным) аналогом служили основные фонды, т.е. предметы производственного
и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины,
оборудование, многолетние насаждения), которые в своей натуральной форме
функционируют и используются на протяжении ряда лет и в течение всего срока
службы не теряют своей потребительской формы. Но в состав основных фондов тогда
не входила земля, которая после ее национализации оказалась вне рамок
товарно-денежных отношений.
В
постсоветской России понятие «недвижимость» было вновь введено в экономический и
правовой оборот в 1991 г. Основами гражданского законодательства Союза ССР и
республик (ст. 4) и окончательно законодательно закреплено в 1994 г. в ГК РФ.
Причем в период 1994—2006 гг. законодательство признавало объектами недвижимости
также обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения. Это порождало,
в том числе некоторую двойственность относительно правового статуса таких
объектов — например, леса (древесина на корню) относились к недвижимости, а
заготовленная древесина — уже к движимому имуществу. При этом леса «привязаны» к
землям, на которых они расположены, они являются «принадлежностью», которая
следует судьбе «главной вещи» — земельного участка. Согласно п. 2 ст. 261 ГК РФ
право собственности на участок распространяется также на находящиеся на нем
растения и водные объекты. Этим объясняется исключение лесов и водных объектов
из числа объектов недвижимости, которое произошло в 2006 г. при принятии ЛК РФ и
ВК РФ.
По
действующему сейчас законодательству недвижимые вещи (недвижимое имущество,
недвижимость) — это земельные участки, участки недр и все, что прочно
связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства (ст. 130 ГК РФ).
С
2011 года допускается создание искусственных земельных участков —
сооружений, которое путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных
технологий возводятся на водном объекте. После ввода такого сооружения в
эксплуатацию оно признается земельным участком.
Искусственный
участок может быть как изолированным от уже существующих участков, так и
прилегать к ним. Инициатором его создания могут выступить различные лица: органы
исполнительной власти и ОМС, частные лица. Процедура создания такого участка
включает в себя следующие, последовательно осуществляемые
действия:
- подготовка
документации по планировке территории в планируемых границах такого
участка;
- выполнение
необходимых для подготовки проектной документации инженерных
изысканий;
- подготовка
проектной документации;
-
непосредственно
создание сооружения — искусственного участка — путем намыва, отсыпки грунта или
проведения иных работ.
Для
создания искусственного участка, а также для ввода его в эксплуатацию требуются
разрешения, которые по общему правилу выдаются региональным органом
исполнительной власти (в некоторых случаях — федеральными органами). После
выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию созданное сооружение признается
земельным участком, который подлежит использованию и обороту и находится в
собственности частного лица, либо государства, либо муниципального образования
(в зависимости от того, из каких источников финансировалось его
создание).
Основания
и порядок образования участков подробно урегулирован в ЗК РФ, который с 2008 г.
для этого был дополнен новой главой 1.1 («Земельные участки», с 2015 г. изменено
ее название — « «Образование земельных участков»), согласно ее положениям
участки образуются в следующих случаях:
- при
их предоставлении заинтересованным лицам из земель, находящихся в публичной
собственности (вновь образуемые участки);
- в
ходе
раздела, объединения или перераспределения уже существующих участков
(преобразуемые участки) либо же или при выделе из них (вновь образуемые и
измененные участки);
- путем
создания на водных объектах искусственных земельных
участков.
При
этом в случае раздела участка вместо
него образуются несколько новых участков. Такой раздел производится, когда
правообладатель участка намерен использовать его часть под иные цели, чем
предусмотрено целевым назначением и разрешенным использованием для участка в
целом. Или когда у образуемых в результате раздела участков в последующем будет
различная юридическая судьба (например, они будут проданы разным лицам). При
разделе участков необходимо учитывать ограничение, связанное с тем, что они
могут быть как делимыми, так и неделимыми (тогда раздел невозможен, например,
часто не подлежат разделу участки КФХ).
При
объединении участков вместо
нескольких смежных образуется один новый участок. Такое объединение бывает
целесообразным, когда одно лицо становится обладателем нескольких соседних
участков (например, скупая их у других лиц) и намерено организовать
хозяйственное использование единого массива или собирается продать такой участок
(в результате объединения он, как правило, приобретает более привлекательные
потребительские свойства). Законодательством установлено, что если все
объединенные участки принадлежат на праве собственности одному лицу, то это лицо
будет единственным собственником вновь образуемого участка. Если же исходные
участки принадлежат разным лицам, то у них возникает право общей собственности
на новый участок. Но если смежные участки были ранее предоставлены на разных
правах, то их объединение допускается только в случае, когда правообладателем
всех этих участков является одно и то же лицо.
Кроме
того, если хотя бы один из объединяемых участков обременен залогом, то по общему
правилу после объединения право залога будет распространяться на весь образуемый
участок.
При
перераспределении смежных участков
вместо них образуется несколько новых смежных участков. Такое перераспределение
обычно проводится для устранения излишней изломанности границ, оптимизации
конфигурации участков, устранения кадастровых ошибок. Если перераспределению
подлежат участки, находящиеся в собственности частных лиц, то возникновение у их
них права собственности на вновь образуемые участки происходит в соответствии с
соглашением между ними. В случае же если собственником участков является
государство или муниципалитет, то их перераспределение возможно лишь в двух
случаях: либо они «свободны», т.е. не предоставлены гражданам, юридическим
лицам, органам госвласти или ОМС и не обременены правами третьих лиц (за
исключением сервитута); либо же все они предоставлены одному лицу, причем на
одном виде права (например, находятся в пожизненном наследуемом владении
гражданина).
Общим
правилом является то, что участки, из которых в результате раздела, объединения
и перераспределения образуются новые, прекращают свое
существование.
Что
касается выдела участка, то он осуществляется, когда один из сособственников
участка, находящегося в общей собственности нескольких лиц, выделяет свою долю в
праве на него в отдельный участок. В результате такого выдела образуется новый
участок, а исходный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется, но в
измененных границах. При этом его площадь становится меньше, а также изменяется
соотношение долей оставшихся участников долевой собственности на него. Наиболее
часто такой выдел осуществляется на приватизированных в начале 1990-х гг. землях
сельхозназначения.
Для
всех вновь образуемых участков сохраняются те целевое назначение и разрешенное
использование, которые были установлены для исходных
участков.
Контрольные
вопросы на тему 2.3. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ, СПОСОБЫ
ОБРАЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
1. Какие
участки являются искусственными? Как они создаются?
2. Дайте
понятие участка. В каких случаях участки образуются?
3. В
чем различие между разделом участка и выделом из него?
4.
В
каких случаях можно изменить целевое назначение земель лесного и водного фонда?