Земли
населенных пунктов
представляют собой отдельную целевую категорию земель, которые используются и
предназначены ДЛЯ застройки и развития городских и сельских населенных пунктов.
К данной категории относятся все земли и участки, расположенные в пределах
границ населенных пунктов (вне зависимости от их конкретного
предназначения).
Органами,
уполномоченными устанавливать или изменять такие границы,
определены:
- Совет
Федерации ФС РФ, который утверждает границы городов федерального значения ―
Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя;
- представительные
ОМС поселения или городского округа, которые утверждают (изменяют) их
генеральные планы (на таких планах должны быть отображены границы всех
населенных пунктов, расположенных в пределах соответствующего
муниципалитета);
- представительные
ОМС муниципального района, которые утверждают (изменяют) схему территориального
планирования этого района. На такой схеме должны быть отображены границы всех
сельских населенных пунктов, расположенных вне границ поселений (то есть, на
межселенных территориях).
При
этом границы населенного пункта не могут пересекать границ муниципалитетов или
выходить за них. Эту границу, в свою очередь не могут пересекать границы
конкретных участков граждан или юридических ЛИЦ.
Правовой
режим земель населенных пунктов
— это установленный нормами земельного и градостроительного законодательства
порядок использования и охраны участков в пределах их границ. Такой режим
устанавливается посредством градостроительного планирования, территориального
зонирования и регулирования застройки в целях обеспечения благоприятной среды
жизнедеятельности и устойчивого развития населенного
пункта.
В
состав земель населенных пунктов входят участки, которые могут быть отнесены к
следующим терзонам:
- жилые,
предназначенные для застройки жилыми зданиями, а также объектами
культурно-бытового и иного назначения. В таких зонах допускаются следующие виды
жилой застройки: индивидуальная, малоэтажная смешанная, среднеэтажная смешанная,
многоэтажна, а также иные виды застройки согласно
градрегламентам;
- общественно-деловые,
предназначенные для застройки административными зданиями, объектами
образовательного, культурно- бытового и социального назначения, а также иными
объектами общественного пользования;
- производственные,
предназначенные для застройки промышленными, коммунально-складскими и иными
производственными объектами;
- инженерной
и транспортной инфраструктуры, предназначенные для застройки объектами
транспорта (железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного,
трубопроводного), связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного
назначения;
- рекреационные,
которые используются гражданами для отдыха и туризма. К ним относятся участки
под городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами,
водохранилищами и др.;
- сельхозиспользования,
на которых ведется сельхозпроизводство (до момента изменения вида их
использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и ПЗЗ). В
состав таких зон могут входить лишь участки, занятые пашнями или многолетними
насаждениями (т.е. наличие в населенных пунктах сенокосов, пастбищ и залежей не
допускается), а также зданиями, строениями и сооружениями
сельхозназначения;
- специального
назначения, военных объектов, особо охраняемых территорий и иные
терзоны.
По
общему правилу каждый участок может входить в состав только одной из таких зон,
однако участки общего пользования (под площадями, улицами, проездами,
автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами,
пляжами и другими объектами) можно включать в состав различных зон. Кроме того,
такие участки не подлежат приватизации.
Для
всех участков, расположенных в границах одной терзоны устанавливается единый градрегламент, которым определяется
основа правового режима, как непосредственно участков, так и всего, что
находится над и под их поверхностью и используется в процессе застройки и
последующей эксплуатации расположенных на них зданий и сооружений. Этот
регламент обязателен для исполнения всеми правообладателями участков, он
указывает, в том числе на вид разрешенного использования участков и ОКС. При
этом законодательством предусматривается три вида разрешенного использования:
основные, условно разрешенные и вспомогательные.
В
тоже время на ряд участков действие градрегламентов не распространяется. Это
участки, расположенные в границах территорий общего пользования, а также
территорий памятников и ансамблей, уже включенных в единый госреестр объектов
культурного наследия, либо вновь выявленных объектов такого наследия. Также
действие градрегламентов не распространяется на участки, предоставленные
(предназначенные) для добычи полезных ископаемых и размещения линейных
объектов.
Градрегламенты
входят в состав ПЗЗ, утверждаемых ОМС, которые в свою очередь включают в себя
также карту градостроительного зонирования.
Важным
градостроительным документом поселения или городского округа является его генеральный план, который включает в
себя карты (схемы) планируемого размещения ОКС, содержат положения о
территориальном планировании и соответствующие карты (схемы). Такие планы
сначала рассматриваются на публичных слушаниях, после чего они утверждаются
представительным ОМС (поселения или городского округа). Причем в ряде случаев,
предусмотренных ГрадК РФ, генпланы подлежат согласованию с ОМС муниципального
района, в границах которого находится поселение, с региональными и даже с
федеральными органами. Например, генеральный план г. Москвы, как столицы
государства, в обязательном порядке согласовывается с Правительством
РФ.
Основным
градостроительным документом любого участка, который уже застроен или еще только
предназначен для строительства и реконструкции ОКС (за исключением линейных
объектов), является его градостроительный
план. Подготовка такого плана осуществляется в составе проекта межевания
территории или в виде отдельного документа. На таком плане указываются следующие
границы: соответствующего участка, зон действия публичных сервитутов, зон
планируемого размещения ОКС для публичных нужд, а также минимальные отступы от
границ участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений
и сооружений. Также на таком плане отображается
информация:
-
о
градрегламенте (в том числе обо всех предусмотренных им видах разрешенного
использования участка);
- разрешенном
использовании для данного участка;
- требованиях
к назначению, параметрам и размещению на нем ОКС;
- об
уже расположенных в его границах ОКС и объектах культурного
наследия;
-
о
технических условиях подключения ОКС к сетям инженерно- технического
обеспечения;
- возможности
(или невозможности) раздела этого участка.
Что
касается возможности изменения целевого назначения земель и участков данной
категории, то переводом в земли населенных пунктов (и наоборот — из их земель в
другую категорию) является установление или изменение их границ, а также
включение участков в такие границы (или исключение из
них).
До
2015 года земельным законодательством отдельно регламентировался правовой режим
пригородных зон населенных пунктов, — это такие земли, которые находятся за
границами города, но при этом составляют с ним единую социальную, природную и
хозяйственную территорию. Однако к настоящему времени соответствующие нормы ЗК
РФ утратили силу.
Контрольные
вопросы на тему 2.2.2. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ, ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ
ЗОНЫ
1.
Какие терзоны могут быть в населенных
пунктах?