СГУГиТ НТГиК

 

Граждане и юридические лица — правообладатели участков, используют их по своему усмотрению, если иное не установлено ЗК РФ и федеральными законами. При этом в части использования участков законодательством не установлено сколько-либо существенной дифференциации объема прав и обязанностей в зависимости от того, на каком именно праве предоставлен (приобретен) участок. Все правообладатели участков вправе:

1. использовать для собственных нужд имеющиеся на них:

- общераспространенные полезные ископаемые,

- пресные подземные воды,

- пруды и обводненные карьеры;

2. возводить на них в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием здания и сооружения (при этом необходимо соблюдать требования различных регламентов, правил и нормативов градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных);

3. выполнять на них мелиоративные работы (оросительные, осушительные, культуртехнические и другие);

4. создавать пруды и иные водные объекты, а также осуществлять другие, предусмотренные законодательством права по использованию участка. Например, правообладатель участка может получать от региональных органов госвласти информацию о состоянии плодородия почв на своем участке и динамике изменения его состояния.

При перечислении в ЗК РФ перечня возможностей правообладателя участка не указана возможность осуществлять выращивание на нем сельхозпродукции, но в нем же сказано, что посевы и посадки сельхозкультур, а также полученная сельхозпродукция и доходы от ее реализации принадлежат правообладателю участка на праве собственности — фактически это полная легализация такого выращивания.

Обязанности, возникающие в процессе использования участков также одинаковы для их правообладателей. Это:

                 - их использование строго в соответствии с их целевым назначением и такими способами, которые не должны наносить вред окружающей среде;

  - сохранение имеющихся на участках межевых, геодезических и других специальных знаков;

      - осуществление мероприятий по охране земель и других природных ресурсов;

                 - своевременные внесение платежей за землю и начало использования участков в тех случаях, когда условиями предоставления предусмотрены сроки их освоения;

           - недопущение загрязнения, истощения, деградации, порчи и уничтожения земель и почв, а также и иного негативного воздействия на них;

             - соблюдение требований градостроительных регламентов и других правил и нормативов.

Дополнительно, в зависимости от целевого назначения участков на их правообладателей могут быть наложены и другие обязанности (связанные с охраной таких земель и обеспечением установленного особого правового режима). Например, при использовании участков сельхозназначения обязательно:

               - осуществлять производство сельхозпродукции только такими способами, которые обеспечивают воспроизводство плодородия, а также исключают (ограничивают) неблагоприятное воздействие такого использования на окружающую среду;

     - соблюдать все действующие стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий;

    - отчитываться перед госорганами об использовании агрохимикатов и пестицидов;

  - содействовать проведению различных обследований участка (почвенных, агрохимических, фитосанитарных, эколого-токсикологических);

    - в случаях деградации земель и загрязнения почв информировать об этом органы исполнительной власти.

Лица, использующих участки на основании сервитута, статуса их правообладателей не имеют, права и обязанности этих лиц определяются договором либо актом (публичный сервитут), согласно которому такой сервитут установлен.

Закон допускает возможность ограничения прав граждан и юридических лиц по использованию участками или их отдельными частями (а в ряде случаев — и по распоряжению ими). Такие ограничения устанавливаются актами органов госвласти и ОМС, судебными решениями, а также в особом порядке, предусмотренном для охранных зон вокруг различных объектов. Примерами таких ограничений являются:

-  действующие в период резервирования земель для публичных нужд (запрещены строительство, проведение мелиоративных работ);

-    связанные с моментами начала и завершения застройки или освоения участка, строительства на нем автомобильной дороги (или ее ремонта, текущего содержания);

-  особые условия охраны окружающей среды, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания диких животных и путей их миграции;

-   запрет образовывать на орошаемых или осушаемых землях недопустимо малые по площади участки (размер которых меньше минимального допустимого для таких земель);

-   особые условия использования участков хозяйственной деятельности в разного рода охранных и санитарно-защитных зонах (например, запрет применять там пестициды и ядохимикаты).

Указанные и иные ограничения прав на землю могут быть установлены на определенный срок или бессрочно, они подлежат госрегистрации в ЕГРН и сохраняются в случае перехода в последующем к другому лицу прав на участок, для которого они установлены.

Земельные права граждан и юридических лиц могут быть не только ограничены, но и совсем прекращены. Это происходит в добровольном либо в принудительном порядке, а также по истечения срока, на который был предоставлен участок (при аренде и безвозмездном пользовании). Добровольный характер такое прекращение носит при совершении собственником участка сделки по его отчуждению либо при отказе от права на землю (такой отказ допускается не только для собственника, но также для землепользователя и землевладельца).

Принудительное же прекращение земельных прав (изъятие участка) происходит вопреки желанию его правообладателя ― строго по основаниям и в порядке предусмотренным ГК РФ, ЗК РФ и другим федеральными законами. В определенной мере состав оснований для такого прекращения и его порядок зависят от того, каким именно правом обладает лицо, чье право подлежит прекращению. Так, для собственника участка такими основаниями являются:

-  обращение взыскания на участок по обязательствам (например, на участок, находящийся в залоге при несоблюдении залогодателем условий ипотеки);

-   установленный законом запрет для его правообладателя иметь определенный участок на праве собственности. Например, иностранный гражданин, унаследовавший участок сельхозназначения, должен самостоятельно произвести в течение года его отчуждение, если же этого не произойдет, то уполномоченный госорган обращается в суд с заявлением о понуждении к продаже такого участка на торгах; соответственно участок перейдет к победителю торгов а прежнему его хозяину за счет вырученной при продаже суммы будет выплачена денежная компенсация;

-   изъятие (выкуп) участка для публичных нужд;

-  изъятие ненадлежаще используемого участка, т.е. такого, который используется не по целевому назначению или с грубым нарушением правил рационального землепользования, либо такой участок предназначен для сельхозпроизводства или строительства, но в течение трех и более лет не используется для этого;

-   реквизиция (временное изъятие) участка в случаях стихийных бедствий и иных обстоятельств чрезвычайного характера. Собственнику реквизированного участка возмещаются причиненные убытки за время реквизиции. В случае же невозможности возврата такого участка, его собственнику возмещается рыночная стоимость участка или, по его желанию, предоставляется равноценный участок;

-   конфискация (его безвозмездное изъятие по решению суда в виде санкции ― наказания за совершение преступления) и национализация участка.

Иные права на землю (кроме сервитута) принудительно прекращаются при изъятии участка для публичных нужд, а также в случаях:

-  его использования с грубым нарушением правил рационального землепользования, а также порче земель;

-  невыполнении обязанностей по рекультивации земель, проведению мероприятий по улучшению земель и охране почв, по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

-  неиспользовании в течение трех и более лет участка, предназначенного для сельхозпроизводства либо строительства (но в указанный временной период не включается срок, когда участок не мог быть использован из-за стихийных бедствий, а федеральными законами могут быть установлены и другие основания для более длительного срока).

В отношении права аренды участка, которое является обязательственным правом, возникшим в силу договора, важно учитывать, что оно может быть прекращено как по основаниям, указанным выше, так и в случаях, предусмотренных гражданским законодательством и соответствующим договором. Например, арендодатель участка может потребовать через суд досрочно расторгнуть договор, если арендатором допущено:

-  использование участка не по назначению или с существенным нарушением (с неоднократными нарушениями) условий договора;

-   существенное ухудшение его состояния;

-  невнесение арендной платы в установленные договором срок (более двух раз подряд).

При этом в отличие от лиц, обладающих участком на вещном праве, арендатор участка не может по своему желанию в одностороннем порядке добровольно отказаться от своего права. Но он может потребовать через суд досрочного расторжения договора аренды, если арендодатель не передал ему во владение и пользование предусмотренный договором участок, или создает помехи при его использовании, или участок имеет препятствующие использованию недостатки либо вообще оказался непригодным для использования (в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает), а также в других случаях, предусмотренных ГК РФ.

Итак, основания, когда участок может быть изъят у собственников или у других правообладателей, совпадают не полностью. В частности, для собственников предусмотрены имущественные основания (обращение взыскания, конфискация и др.), но для них неприменимы такие причины как невыполнение обязанностей по рекультивации земель, по приведению их в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и др.

Все рассмотренных выше земельные права могут быть прекращены в принудительном порядке только судом (законом установлено исключение лишь для государственных или муниципальных учреждений и казенных предприятий, в отношении которых применяется особый порядок, допускающий такое прекращение по решению органа госвласти или ОМС).

Достаточно специфичное (зависящее от продолжения работы на определенной должности) право на служебный надел прекращается при расторжении трудовых отношений между работником и организацией, предоставившей ему такой надел. Это оформляется решением указанной организации. Но при этом бывший работник, во-первых, может продолжать его использовать до окончания сельхозработ, а во-вторых, в ряде случаев это право за ним сохраняется и после увольнения (например, при выходе на пенсию по старости или инвалидности). Либо же этот надел сохраняется за одним из членов его семьи (при его призыве на действительную срочную военную или альтернативную службу, при поступлении на обучение, а также при его гибели при исполнении служебных обязанностей).

Сервитутные же права прекращаются в случае устранения оснований, из-за которых был установлен сервитут (публичный сервитут — в случае минования общественных нужд, путем принятия акта об его отмене). Кроме того если принадлежащий гражданину или юридическому лицу участок в результате его обременения сервитутом не может больше использоваться в соответствии с его назначением, собственник такого участка вправе требовать прекращения сервитута по суду.

Что касается порядка принудительного прекращения прав на землю, то к настоящему времени достаточно подробно урегулированы вопросы изъятия участка в двух случаях — для публичных нужд, а также при ненадлежащем использовании участка сельхозназначения.

Изъятие участков для публичных нужд допускается лишь в исключительных случаях. Такие случаи, во-первых, прямо указаны в ЗК РФ — это:

-     выполнение международных договоров;

-    строительство и реконструкция объектов государственного или местного значения при отсутствии для их размещения других возможных вариантов.

Во-вторых, же иными федеральными законами могут быть предусмотрены и другие основания.

Органами, наделенными правом инициировать изъятие участков (и принимать об этом решения; далее — уполномоченные органы) являются:

-   ФОИВ — когда изъятие необходимо для федеральных нужд, а также в связи с осуществлением недропользования (кроме недр местного значения);

-  региональные исполнительные органы — для региональных нужд, а также в связи с осуществлением пользования недрами местного значения;

-   ОМС, которые изымают участки для муниципальных нужд. Кроме того, инициатором изъятия могут быть субъекты естественных монополий, недропользователи и организации, уполномоченные осуществлять деятельность, для обеспечения которой требуется изъятие участка (заинтересованная в участке организация подает в уполномоченный орган соответствующее ходатайство).

Изъятию подлежат только такие участки, у которых имеются правообладатели, в ином случае изъятия просто не требуется. Например, нет необходимости принимать решение об изъятии таких участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не обременены правами третьих лиц или же являются выморочным имуществом, и при этом на них нет объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам.

Процедура такого изъятия урегулирована нормами ГК РФ (ст. 279-282) и ЗК РФ (гл. VII.) и предусматривает последовательность следующих действий:

-   подача в уполномоченный орган ходатайства об изъятии участка (если такой орган сам не выступает в качестве инициатора изъятия);

-   уполномоченный орган принимает решение об изъятии участка (или сразу нескольких участков) для государственных или муниципальных нужд, которое действительно в течение трех лет со дня его принятия;

-  осуществляется госрегистрация этого решения в ЕГРН — его регистрируют как обременение (ограничение) прав на участок;

-  об этом решении уведомляется правообладатель участка — не позднее, чем за год до фактического изъятия (правообладатель считается уведомленным о принятом решении со дня получения его копии);

-  в случае согласия правообладателя участка с этим решением заключается соглашение между ним и соответствующим уполномоченным органом о выкупе участка (договор купли-продажи) и составляется передаточный акт. Если же он не согласен, то орган, принявший решение об изъятии предъявляет в суд иск о выкупе участка;

-   правообладателю выплачивается выкупная цена за участок;

-  осуществляется госрегистрация перехода права собственности на изъятый участок от прежнего правообладателя к новому.

Важным этапом в процессе изъятия участка является подготовка соглашения об этом. В ходе подготовки такого соглашения с правообладателем участка ведутся переговоры относительно условий изъятия. Возмещение за изымаемый участок включает в себя:

-  его рыночную стоимость (если правообладателем является землевладелец или землепользователь — то рыночную стоимость имеющегося у него права на участок);

-  убытки, причиненные изъятием, включая возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем участка обязательств перед третьими лицами;

- упущенную выгоду.

При этом рыночная стоимость участка (или подлежащих прекращению иных прав на него) определяется исходя из его разрешенного использования на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии. С 2015 года рыночная стоимость права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения участком, который был предоставлен гражданину, признается равной рыночной стоимости этого участка (как если бы он был у него в собственности). Если же участок был предоставлен юридическому лицу, то рыночная стоимость права постоянного (бессрочного) пользования им определяется как стоимость права его аренды сроком на 49 лет (если для такого участка законом установлен в качестве предельно возможного меньший срок — то на такой срок).

Соглашение об изъятии заключается между:

-  правообладателем участка (если правообладателей несколько, то соглашение заключается с каждым из них);

- уполномоченным органом;

-  организацией, подавшей ходатайство об изъятии (если изъятие осуществляется на основании ее ходатайства).

На основании заключенного соглашения либо вступившего в законную силу решения суда осуществляются:

-  возмещение правообладателю (если оно предусмотрено указанным соглашением либо решением суда);

-    переход и прекращение прав на участок и иную расположенную на нем изымаемую недвижимость;

-   возникновение прав на участки, образуемые в результате перераспределения земель и участков;

-   госрегистрация возникновения, прекращения или перехода прав на участок и иную расположенную на нем изымаемую недвижимость. По общему правилу именно с момента указанной регистрации прекращаются права на изымаемые участок и расположенные на нем объекты. Если этот участок находился в частной собственности, то с момента прекращения права на него он переходит в собственность Российской Федерации, региона, муниципалитета, либо организации, подавшей ходатайство об изъятии (в зависимости от того, для каких нужд осуществлено изъятие);

-   снос недвижимых объектов, расположенных на изъятом участке (за исключением таких сооружений, сохранение которых на участке не противоречит цели его изъятия).

Изъятию участков для публичных нужд может предшествовать резервирование земель для указанных целей, в связи с которым могут быть ограничены права по использованию участка, а также вещные права на землю. По общему правилу срок такого резервирования составляет не более трех лет. Но для специальных целей сроки резервирования другие. Так, для строительства и реконструкции объектов транспорта, автомобильных дорог и других линейных объектов — до 20 лет. Резервирование же при создания ОЭЗ — не более двух лет.

Что касается изъятия ненадлежаще используемого участка сельхозназначения, то эта мера применяется только в том случае, если факты такого использования не были устранены правообладателем участка после наложения на него административного наказания в виде штрафа. Основания и порядок такого изъятия различаются для собственников и иных правообладателей, но и у тех, и у других такое изъятие возможно исключительно в судебном порядке.

Достаточным основанием изъятия участка у собственника является то, что он не используется для сельхозпроизводства в течение трех лет, либо его использование ведется не по целевому назначению или привело к снижению плодородия (причем — существенному) или к значительному ухудшению экологической обстановки. Конкретные критерии таких снижения плодородия и ухудшения экологической обстановки, а также признаки неиспользования участков были утверждены федеральным Правительством в 2011-2012 гг. (последние пересмотрены в 2020 г.) Также в 2021 году Правительством РФ принята специальная госпрограмма, направленная на вовлечение в оборот 13,2 млн га заброшенных угодий (для ее реализации потребуется задействовать процедуру изъятия участков у нерадивых хозяев). Процедура изъятия предусматривает, что при выявлении указанных фактов орган госземнадзора налагает на правообладателя участка административный штраф и одновременно выносит ему предупреждение о допущенном земельном правонарушении (выразившемся в ненадлежащем использовании участка) с предписанием устранить его. Одновременно об этом уведомляется региональный госорган, который при неустранении нарушение в указанный в предупреждении срок обращается в суд с требованием об изъятии участка и о его продаже на публичных торгах.

Начальной ценой выставленного на торги в связи с ненадлежащим использованием участка могут быть его рыночная или кадастровая стоимость. Если продажа на первых торгах не состоялась, то назначаются повторные торги (со снижением начальной цены на 20%). Если же и повторные торги не состоятся, то такой участок подлежит продаже посредством публичного предложения (по цене не ниже 50% от начальной цены повторных торгов). При отсутствии покупателя и на таких условиях приобрести такой участок предлагается ОМС. Если же он этого не сделает, то это обязана сделать региональная госвласть.

Средства, вырученные от продажи участка с публичных торгов либо его приобретения в публичную собственность (если торги не состоялись), выплачиваются его бывшему собственнику за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов.

Условия и порядок принудительного прекращения прав на участок ввиду его ненадлежащего использования для лиц, не являющихся его собственниками, определены ЗК РФ. В своей основе они такие же, только компенсации правообладателю за участок нет — госорган или ОМС после получения соответствующей информации от органа госземнадзора также либо направляют требование об изъятии участка в суд, либо самостоятельно принимают решение об его изъятии (если нерадивый правообладатель — государственное или муниципальное учреждение либо казенное предприятие).

 

Контрольные вопросы на тему 1.4. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ

1.В каких случаях закон допускает принудительное прекращение прав на участки. Кем и по какой процедуре принимаются такие решения?