Большое
значение в современной системе земельно-имущественных отношений имеет первичное
предоставление гражданам и юридическим лицам участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности (в советское время это был
единственный способ возникновения у них земельных прав). Такое предоставление
осуществляют органы госвласти или ОМС (далее — уполномоченные органы) — в
зависимости от того, находятся соответствующие участки в федеральной,
региональной или муниципальной собственности. Если же госсобственность на
предоставляемый участок не разграничена, то по общему правилу его предоставляет
ОМС. В случае предоставления участка право на него возникает на основании либо
решения уполномоченного органа (при безвозмездном предоставлении), либо договора
купли-продажи (приватизация участка), аренды или безвозмездного
пользования.
Правила
предоставления участков были весьма существенно пересмотрены в 2014 г., когда
специально для этого ЗК РФ был дополнен новой главой V.1. Она вступила в силу с
01 марта 2015 г., и согласно ее положениям участки предоставляются в
собственность и аренду гражданам и юридическим лицам за плату по результатам торгов в форме аукционов.
При этом в ряде случаев (но все они прямо указаны в ЗК РФ) допускается не
проводить такие торги (например, когда на участке имеется здание или сооружение,
уже принадлежащее на праве собственности покупателю участка) и даже
предоставлять участки в собственность безвозмездно (например, многодетным
семьям).
Инициатором
аукциона могут быть как уполномоченный орган, так и лицо, заинтересованное в
предоставлении соответствующего участка. Каждый выставленный на торги участок
должен представлять собой отдельный полностью подготовленный к продаже лот. При
этом запрещено требовать от победителя торгов возмещения каких-либо расходов,
связанных с выполнением кадастровых работ в отношении такого участка, а также
расходов, связанных с организацией и проведением аукциона. Такие аукционы
являются открытыми по составу участников, но если на аукцион выставлено право
заключения договора аренды участка для комплексного освоения территории или для
ведения дачного хозяйства, то к участию в нем допускаются лишь юридические
лица.
Организатором
аукциона может быть не только сам уполномоченный орган, но и действующая на
основании договора с ним специализирующаяся на проведении торгов организация.
Начальная цена аукциона устанавливается уполномоченным
органом.
Законодательством
определены всего три случая, когда аукцион признается
несостоявшимся:
-
его
участником признан лишь один заявитель;
- непосредственно
в процедуре проведения торгов участвовал («торговался») только один
участник;
- после
троекратного объявления предложения о начальной цене выставленного на аукцион
участка не поступило ни одного предложения о более высокой
цене.
Во
всех остальных случаях победителем аукциона признается тот его участник, который
в процессе торгов предложил наибольшую цену (при торгах по продаже участка) или
наибольший размер ежегодной арендной платы (при передаче в аренду), с ним и
заключается договор (купли-продажи или аренды участка). Если же аукцион признан
несостоявшимся, то проводятся повторные торги, их начальная цена может быть
снижена (не более чем на 30%).
В
том случае, когда договор купли-продажи участка, заключается без проведения
торгов, цена не может превышать кадастровую стоимость земельного участка или
иной размер, если он установлен федеральным законом.
Наряду
с общефедеральными правилами предоставления участков, предусмотренными ЗК РФ, в
отдельных федеральных законах прописан особый порядок предоставления участков,
действующий на определенных территориях. Так, Законом о дальневосточном гектаре
для участков, расположенных в дальневосточных регионах, установлены следующие
особенности их предоставления и последующего использования (так называемая
программа Дальневосточный гектар):
- они
предоставляются исключительно гражданам Российской Федерации, причем бесплатно и
однократно (второй раз участвовать в программе нельзя);
-
площадь
таких участков не может превышать одного гектара, но граждане, которым
предоставляются участки (например, члены одной семьи), могут объединять свои
наделы;
-
участки
предоставляются в безвозмездное пользование (наследуемое по закону) сроком на
пять лет. По истечении этого срока такой участок можно бесплатно переоформить
либо в аренду, либо в собственность (кроме лесных участков). Если к одному
гражданину перешли права иных граждан, в результате чего общий размер участка
превысит один гектар, то бесплатно приватизировать он сможет все равно только
один гектар, а превышающую его площадь необходимо выкупить по льготной цене (15%
от кадастровой стоимости).
Особенностью
программы Дальневосточный гектар является то, что в целях упрощения
предоставления участков вся процедура реализована посредством специальной
информационной системы (ее оператор — Росреестр). Эта система не просто содержит
необходимые сведения о соответствующих участках, порядке и условиях их
предоставления, но и является механизмом взаимодействия между гражданами,
желающими приобрести участки, и соответствующими органами госвласти и ОМС
(гражданине подают заявление в форме электронного
документа).
Особенностью
использования участков, предоставленных по правилам Закона о дальневосточном
гектаре, является обязанность их правообладателя по истечении трех лет
представить декларацию о том, как им используется участок. Непредставление такой
декларации служит основанием провести на участке внеплановую проверку в рамках
госземнадзора, и если при этом будут выявлены и в установленный срок не
устранены нарушения земельного законодательства, то в будущем правообладателю
участка будет отказано в его переоформлении в собственность или в
аренду.
Все
указанные выше особенности предоставления участков, предусмотренные Законом о
дальневосточном гектаре, будут действовать до 2035 г., а связанные с их
последующим использованием и переоформлением прав на них — до 2040 г. При этом
следует учитывать, что наличие данного закона, предусматривающего упрощенный
порядок для дальневосточных регионов, не исключает предоставления иных
расположенных на их территории участков по общим правилам (в том числе через
аукционы).
К
настоящему времени правила «дальневосточного гектара» распространены также на
северные регионы страны («арктический гектар»).
В
2015 же году, помимо уже отмеченного выше изменения правил предоставления
участков, федеральный законодатель допустил возможность использовать в отдельных
случаях находящиеся в публичной собственности участки без их предоставления
(этим вопросам посвящена гл. V.6 ЗК РФ). Для такого использования согласно ст.
39.33 и в ст. 39.34 ЗК РФ нужно получить административное разрешение от
соответствующего органа госвласти или ОМС.
Почти
все перечисленные выше основания до 2021 г. были актуальны, главным образом, для
организаций и предпринимателей-индивидуалов (использование участков на основании
разрешения в предпринимательских целях). Однако теперь институт землепользования
на основании разрешения стал доступен для граждан-автолюбителей, имеющих гаражи.
Так, закон, который получил неофициальное название «О гаражной амнистии»,
распространяет этот институт на участки под некапитальными гаражами, а для
граждан-инвалидов — также на места стоянки их автотранспортных средств вблизи их
местожительства. Причем основанием для использования таких участков стали схемы
размещения на них гаражей и стояночных мест (ст. 39.36-1 ЗК
РФ).
Процедура
выдачи разрешений на использование в названных выше целях
следующая.
1. Заявитель
подает соответствующее заявление в орган госвласти или в ОМС (в зависимости от
того, в собственности региона или муниципалитета находится участок, разрешение
на использование которого испрашивается), в котором указываются его персональные
и контактные данные, а также кадастровый номер участка, цели и срок его
использования.
2. Орган,
в который поступило заявление, в 25-дневный срок рассматривает его; при этом
перечень оснований для отказа в выдаче разрешения ограничен тремя
случаями:
-
не
указание заявителем обязательных сведений о себе или отсутствие их
документального подтверждения;
-
испрашивание
разрешения под цели, не предусмотренные действующим
законодательством;
-
испрашивание
разрешения на такой участок, который уже предоставлен
лицу.
В
случае удовлетворения заявления в выдаваемом разрешении обязательно
указывается:
-
на
обязательность соблюдения определенных требований, возложенных на получившее
разрешение лицо (например, привести участок по окончании срока его разрешенного
использования в исходное состояние, а если испорчен его плодородный слой, то
провести рекультивацию);
-
возможность
досрочно прекратить действие разрешения, если этот участок нужно будет
предоставить иному лицу;
-
запрет
самовольной рубки деревьев и кустарников на участке.
Если
же в выдаче разрешения отказано, то при этом обязательно указывается основание
для отказа (и если причиной стало нарушение порядка подачи заявления, то
обратившемуся разъясняется, в чем оно выразилось).
Контрольные
вопросы на тему 1.6. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ УЧАСТКОВ ГРАЖДАНАМ И ЮРИДИЧЕСКИМ
ЛИЦАМ
1. Возможно
ли предоставление участков в собственность и аренду без торгов?
2. Кто
может инициировать проведение аукциона по продаже участка, находящегося в
публичной собственности?
3. Можно
ли провести повторный аукцион?