Действующее
законодательство признает в качестве земель сельхозназначения все земли,
находящиеся вне границ населенных пунктов, если они предоставлены для нужд
сельского хозяйства либо предназначены для этого. Такие земли и участки могут
использоваться лишь для ведения сельхозпроизводства, создания необходимых для
его нужд защитных лесных насаждений, для связанных с таким производством
научно-исследовательских, учебных и иных целей, а также для нужд рыбоводства.
Кроме того, возможно их временное использование при строительстве дорог, линий
электропередачи, линий связи, нефтепроводов и иных трубопроводов, проходящих на
землях данной категории (или над ними или под ними), но это допускается только
на период такого строительства, по завершении же его все эти земли подлежат
рекультивации для возобновления их использования под
сельхознужды.
В
состав земель данной категории входят две группы земельных угодий, имеющих
различный правовой режим:
сельхозугодья,
которые подлежат особой охране — это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли,
занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и
др.);
иные
угодья — не сельскохозяйственные, т.е. земли, занятые внутрихозяйственными
дорогами, различными коммуникациями, лесополосами, водными объектами, а также
зданиями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной
переработки сельхозпродукции.
При
этом региональным законодательством особо ценные продуктивные сельхозугодья,
например, используемые опытно-производственными и учебно-опытными
подразделениями научных и образовательных организаций высшего образования, могут
быть включены в перечни земель, использование которых для других целей не
допускается. Это же относится к таким сельхозугодьям, кадастровая стоимость
которых существенно превышает средний уровень по муниципальному району
(городскому округу).
Круг
лиц, которые могут использовать земли сельхозназначения, законодательно
ограничен, это:
- хозяйственные
товарищества и общества, производственные кооперативы, унитарные предприятия,
иные коммерческие организации сельхозпрофиля;
-
КФХ;
- граждане,
занимающиеся ЛПХ, садоводством, животноводством или
огородничеством;
- некоммерческие
организации, в том числе потребительские кооперативы и религиозные
организации;
-
казачьи общества;
- учебно-опытные
и производственные подразделения научных и образовательных организаций,
осуществляющих подготовку специалистов для сельского хозяйства, а также школы и
другие общеобразовательные организации;
- общины
коренных малочисленных народов (для сохранения и развития их традиционных образа
жизни, хозяйствования и промыслов).
Перевод
сельхозугодий из категории земель сельхозназначения в другую категорию
допускается только в следующих исключительных случаях:
- установление
или изменение черты населенных пунктов;
- выполнение
международных обязательств, обеспечение обороны и безопасности государства. При
этом необходимым условием перевода является отсутствие иных вариантов для того,
чтобы разместить объект, из-за которого потребовался
перевод;
- строительство
дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных
трубопроводов, железнодорожных линий и подобных сооружений. Такие (линейные)
объекты прокладываются по оптимальному с технологических и иных позиций
маршруту, поэтому для перевода, связанного с их строительством, не требуется
обосновывать отсутствие иных вариантов. Но их сооружение связано с такой
особенностью, что на период строительства отводится полоса, более широкая, чем
требуется по завершении их создания при последующей эксплуатации объекта (во
время строительства ― для перемещения строительной техники, размещения
материалов и т.п.). По завершении же строительства вся «лишняя» земля должна
быть возвращена в сферу сельхозпроизводства, причем в состоянии, пригодном для
использования по ее прежнему целевому назначению. Поэтому условием перевода
является наличие утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации
части сельхозугодий, временно предоставляемых на период
строительства;
-
добыча
полезных ископаемых. Необходимым условием перевода является наличие
утвержденного проекта рекультивации земель для того периода, когда разработка
этих ископаемых будет завершена и земли нужно будет вернут в сферу
сельхозпроизводства.
Еще
в нескольких случаях перевод земель сельхозназначения в другую категорию
допускается лишь в случае, если они не отнесены к особо ценным продуктивным
сельхозугодьям, а их кадастровая стоимость ниже среднего уровня по
муниципальному району (городскому округу):
- консервация
земель и включение земель, непригодных для дальнейшего осуществления
сельхозпроизводства, в состав земель лесного фонда, водного фонда или
запаса;
- создание
ООПТ или отнесение к землям природоохранного, историко-культурного,
рекреационного и иного особо ценного назначения;
- размещение
объектов промышленности, социального, коммунально-бытового назначения,
здравоохранения и образования. Необходимое условие перевода в указанных целях ―
отсутствие иных вариантов размещения объекта, под который требуются эти
земли.
Законодательством
установлены особенности правового режима земельных участков сельхозназначения,
предоставленных гражданам (приобретенных ими). Они могут обладать такими участки
на праве собственности или аренды, а участками, предоставленными еще до
вступления в силу ЗК РФ, ― также на праве пожизненного наследуемого владения или
постоянного (бессрочного) пользования.
При
этом весьма специфичными пользователями земель сельхозназначения являются КФХ (в
советский период таких хозяйств не было). Эти хозяйства признаются
сельхозтоваропроизводителями, они представляют собой объединение нескольких
граждан (хотя создать КФХ может и один гражданин), причем обязательно ―
связанных родством или свойством. Все они должны иметь в общей собственности
имущество и совместно осуществлять производственную и иную хозяйственную
деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию
сельскохозяйственной продукции) ― личное участие в этой деятельности для всех
них обязательно.
При
создании КФХ граждане заключают между собой соглашение, в котором определяются
ключевые вопросы его последующей деятельности:
- членство
в хозяйстве:
- управление
им;
-
права
и обязанности его членов;
- формирование
имущества КФХ, владение, пользование и распоряжение им;
- принятие
в состав хозяйства новых членов и выход из него;
-
распределение
плодов, продукции и доходов, полученных от деятельности
КФХ.
Для
создания КФХ и осуществления его деятельности предоставляются и приобретаются
участки не только категории сельхозназначения, но и иных категорий (однако
последние могут использоваться хозяйством лишь для строительства зданий,
строений и сооружений, необходимых для осуществления его
деятельности).
По
общему правилу все имущество КФХ, включая участок, принадлежит его членам на
праве общей совместной собственности, при этом владение и пользование участком
члены хозяйства осуществляют сообща, а распоряжение им осуществляет Глава
хозяйства.
В
действующем отечественном законодательстве реализован так называемый принцип
«недробимости» КФХ — при выходе одного из его членов, ни участок, ни другие
средства производства разделу не подлежат ―
вышедшему
из хозяйства положена лишь денежная компенсация, соразмерная доле в праве общей
собственности на имущество. В случае же прекращения деятельности хозяйства (в
том числе в связи с выходом из него всех его членов) раздел его имущества
осуществляется по общим правилам ГК РФ.
Оборот
участков КФХ, отнесенных к категории сельхозназначения, в отличие от иных видов
участков, принадлежащих гражданам, регулируется Законом об обороте
сельхозземель. В случае банкротства КФХ лица, занимающиеся производством
сельхозпродукции и владеющие смежными участками, имеют преимущественное право
приобретения его имущества, в том числе участка.
Наибольшее
же число участков, используемых в настоящее время гражданами, ― это участки для
ведения ЛПХ. Законодательство определяет такие хозяйства как форму
непредпринимательской деятельности по производству и переработке
сельхозпродукции. ЛПХ также признается сельхозтоваропроизводителем. Ведение
такого хозяйства осуществляется единолично или гражданином совместно с
проживающими с ним членами его семьи.
При
ведении ЛПХ могут использоваться два вида участков:
1) полевые,
которые расположены вне границ населенных пунктов, они могут использоваться
исключительно для производства сельхозпродукции, на них запрещено возводить
какие-либо здания и строения;
2) приусадебные,
которые расположены в границах населенных пунктов, на них наряду с производством
сельхозпродукции, можно еще и возвести жилой дом или иные здания и
строения.
Федеральным
законодательством определено, что общая площадь участков, используемых одним
гражданином для ведения ЛПХ, не может превышать 0,5 га, однако региональными
законами этот размер может быть увеличен до 2,5 га. В период 2003-2011 гг.
законодательство предусматривало, что часть ЛПХ участков, площадь которых
превышает установленный для них максимальный размер, должна быть отчуждена
гражданами, в течение года со дня возникновения прав на них. Либо в этот же срок
правообладатель участка должен был зарегистрироваться в качестве главы КФХ или
предпринимателя-индивидуала. Однако к настоящему времени эти требования утратили
силу.
Также
земли сельхозназначения могут использоваться гражданами для того, чтобы
заниматься садоводством и огродничеством. Характеризуя особенности правового
режима соответствующих участков, в первую очередь надо отметить, что с 2019 г.
регулирующее его законодательство изменилось, в частности федеральный
законодатель:
- упразднил
такую форму некоммерческого землепользования граждан, как дачное хозяйство (или
дачное строительство). Теперь дачные участки приравнены к садовым, это же
относится к соответствующим объединениям-товариществам;
- дал
новые определения садового и огородного участков. Теперь оба вида участков
считаются предназначенными для отдыха, причем в первую очередь! Ранее эта цель
признавалась только по отношению к садовым участкам (во вторую очередь), а также
для выращивания сельхозкультур для собственных нужд. Различие этих участков
теперь в том, что на садовом участке можно разместить садовый или даже жилой
дом, хозяйственные постройки и гараж, а на огородном — только хозяйственные
постройки для хранения инвентаря и собранного урожая, причем такие, которые не
являются объектами недвижимости. Также указанным законом введено понятие
садового дома, как здания, которое предназначено для бытовых и иных нужд
граждан, связанных с их временным пребыванием в нем, т.е. это дом сезонного
использования;
-
установил,
что организационно-правовой формой для всех прежних садоводческих и
огороднических объединений (некоммерческих товариществ, потребительских
кооперативов, некоммерческих партнерств) стало товарищество собственников
недвижимости;
- легализовал
то, что садовые и огородные участки могут быть как на землях сельхозназначения,
так и населенных пунктов, но при этом запретил впредь включать сельхозугодья в
границы территорий, которые предназначены для ведения
садоводства;
- легализовал
возможность признать садовый дом жилым (и наоборот);
- установил,
что все правообладатели участков для прохода и проезда к ним могут безвозмездно
использовать участки общего назначения находящиеся в границах этих
товариществ;
- отменил
льготный для садоводческих и огороднических объединений порядок переоформления
их права постоянного (бессрочного) пользования участками в качестве юридических
лиц для — до этого для них не было ограничения по сроку, а теперь они обязаны
это сделать до 2024 г.1).
Также
важным обстоятельством является то, что оборот садовых и огородных участков
регулируется гражданским законодательством, а не специальным законом, нормы
которого применяются к сделкам с участками
сельхозназначения.
Контрольные
вопросы на тему 2.2.1. ПОНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ, ИХ СОСТАВ И ПРАВОВОЙ
РЕЖИМ
1. Какие
земли ЗК РФ относит к категории сельхозназначения? Для каких целей их можно
использовать?
2. Охарактеризуйте
правовой режим приусадебного и полевого участков.
3. Охарактеризуйте
законодательно закрепленные принципы оборота земель сельхозназначения.