В
настоящее время все права, на которых различные лица могут обладать землей,
непосредственным образом указаны в ЗК РФ или в ГК РФ. Важнейшим из этих прав
является право собственности на землю. Вопрос о собственности на землю является
ключевым в земельном и гражданском праве и определяет земельный строй
государства. Большую часть XX в (вплоть до 1990 г.) вся земля в нашей стране
находилась в исключительной собственности государства. Теперь же законодательно
закреплено многообразие форм собственности на землю.
Право
собственности на землю
— это абсолютное, вещное право, в силу которого наделяющий им наделен
правомочиями владеть, пользоваться и распоряжаться землей (обычно — участком) в
установленных законом пределах. При этом на него возложено бремя содержания
своего земельного имущества, риск его случайного уничтожения и ответственность в
случае причинения вреда третьим лицам. При этом:
1. правомочие
владения участком означает обладание
им как своим. Так, собственник может беспрепятственно входить на свой участок,
находиться на нем, держать его под контролем, не допускать на него иных лиц,
обозначить, что этот участок находится в его владении (путем установления
межевых знаков или возведения ограждений);
2. правомочие
пользования участком позволяет
собственнику заниматься эксплуатацией своего участка (выращивая на нем
сельхозпродукцию, возводя различные постройки и т.п.), извлекать из него для
удовлетворения своих потребностей полезные свойства и качества (в том числе,
получить благодаря земле доход);
3. правомочие
распоряжения участком дает
возможность собственнику самостоятельно определить дальнейшую юридическую судьбу
своего участка:
- произведя
его отчуждение иным лицам (путем его продажи, дарения, мены и
т.п.),
- передав
иному лицу права пользования участком (оставаясь при этом его
собственником),
- отказаться
от права собственности на него (такой отказ допускается только для частных
лиц),
- передать
его по наследству, в залог, в доверительное управление,
- произвести
необратимое изменение фактического состояния участка (например, застроив его или
выполнив перепланировку ландшафта).
В
имущественном праве в правоотношениях собственности различают внутреннюю и
внешнюю стороны: первая выражается в том, что носитель данного права относится к
вещи (к своему участку) именно как к своей, а вторая — в устранении притязаний
третьих лиц на чужую для них вещь (на его участок). Право собственности наделяет
его носителя максимальным объемом возможностей в сравнении с иными земельными
правами. Причем право собственности на участок распространяется также на все
находящиеся в его границах поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и
растения. Также собственник вправе использовать по своему усмотрению все, что
находится над и под поверхностью участка (если иное не предусмотрено законами о
недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает
прав других лиц).
В
тоже время, реализация права собственности на землю имеет ряд ограничений. В
частности, любой собственник обязан соблюдать установленные для его участка
целевое назначение, ограничения в обороте и т.д. А в определенных законом
случаях частный собственник обязан осуществить отчуждение участка или его
части.
Характеризуя
госсобственность, отметим, что в современной России к ней все земли, не
принадлежащие на праве собственности гражданам, юридическим лицам либо
муниципалитетам. Эта собственность имеет два уровня: федеральный и региональный.
Общая же совместная государственной земельной собственности (федеральной и
региональной) действующее законодательство не допускает.
Возникает
право госсобственности на землю в следующих случаях:
- по
основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (например, государство
может купить участок у частного лица);
- при
разграничении госсобственности на землю на федеральную, региональную и
муниципальную земельную собственность (такое разграничение началось в 2001 г.,
после принятия соответствующего федерального закона; ему подлежат все
неприватизированные земли);
-
в
случае признания земель или участков федеральной или региональной собственностью
в силу положений федеральных законов (так все лесные участки в составе лесного
фонда являются федеральной собственностью);
- при
безвозмездной передаче участков из федеральной собственности в
региональную.
Имущественные
права и обязанности в отношении земель, находящихся в госсобственности,
приобретают и осуществляют соответствующие органы госвласти в рамках их
компетенции. Как правило, использование таких земель осуществляется путем их
предоставления в пользование унитарным предприятиям либо в аренду частным лицам.
Также указанные земли могут предоставляться (передаваться) в частную или
муниципальную собственность; при этом право госсобственности
прекращается.
В
муниципальной собственности находятся
следующие земли и участки:
- признанные
таковыми федеральными законами, а также принятыми в соответствии с ними
региональными законами;
-
право
муниципальной собственности на которые возникло при разграничении
госсобственности на землю;
- приобретенные
по основаниям, установленным гражданскимзаконодательством;
-
от
права собственности на которые отказались их собственники частные
лица;
- безвозмездно
переданные из госсобственности (причем это мо- гут быть земли и участки,
расположенные вне границ соответствующих муниципалитетов). Права
и обязанности в отношении всех этих земель осуществляют ОМС, которые могут
предоставлять участки гражданам и юридическим лицам, а также совершать с ними
иные сделки.
Что
касается частной земельной
собственности, то ее объектом могут быть только индивидуально-определенные
участки. Частные лица свободно осуществляют владение, пользование и распоряжение
ими, но это не должно наносить ущерба окружающей среде или нарушать прав и
законных интересов других лиц. Законодательно установлены ряд ограничений для
иностранных граждан и юридических лиц — они не могут обладать на праве
собственности участками сельхозназначения, а также расположенными на
приграничных территориях или находящимися в морских
портах.
Основания
и порядок приобретения права собственности на участки частными лицами
регулируются гражданским законодательством в частности, — гл. 14 ГК РФ). Это
возможно:
- на
основании договора;
- при
предоставлении из земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности;
- при
наследовании или правопреемстве по отношению к реорганизованному юридическому
лицу (прежнему собственнику этого участка);
- в
силу приобретательной давности при условии добросовестного владения в течение
15-летнего срока ранее приватизированным бесхозяйным участком (если же участок
не приватизирован, то он не может быть бесхозяйным — он остался в
госсобственности с советским времен — когда государству принадлежали все
земли);
- при
внесении в качестве вклада в уставный капитал юридического лица его
учредителем;
- на
основании вступившего в законную силу судебного решения. Находящийся в частной
собственности участок может принадлежать как одному лицу (индивидуальная
собственность), так и нескольким лицам на праве общей собственности, которые
именуются участниками общей собственности, или сособственниками. Общая
собственность возникает, прежде всего, на неделимые участки. При этом общая
собственность может быть либо совместной, либо долевой. В первом случае
сособственники (например, супруги), владеют и пользуются участком сообща (но
отдельным соглашением между ними может быть, предусмотрен иной порядок). Их доли
в праве на участок определяются только в случае выдела или раздела участка (и по
общему правилу они признаются равными). В случае же общей долевой собственности
на участок каждому из ее участников принадлежит доля в праве на него как на
общую вещь, причем такие доли могут быть разными (например, двум братьям
принадлежит участок для ведения ЛПХ, и доля одного из них больше). Владение,
пользование и распоряжение таким участком осуществляется с учетом долевых
правомочий. Кроме того каждый из сособственников может распорядиться своей
долей, например, продать ее. В случае если покупателем доли будет постороннее
лицо, то остальные сособственники имеют преимущественное право ее покупки.
Однако это правило не распространяется на продажу с публичных
торгов.
Право
постоянного (бессрочного) пользования
участком возникает в результате издания административного акта (решения,
постановления) соответствующего органа госвласти или ОМС о предоставлении
участка тому или иному лицу. Это вещное право, которое не наделяет такое лицо
возможностью как-либо распорядиться предоставленным участком, в том числе это
право не передается по наследству (но оно переходит в порядке правопреемства в
случае реорганизации юридического лица).
Поскольку
участки на данном праве предоставлялись гражданам и юридическим лицам еще в
советский период, то частных лиц- землепользователей много. Однако с принятием в
2001 г. ЗК РФ предоставление на данном праве прекращено. Исключение составляет
весьма ограниченный круг лиц, которым участки по-прежнему предоставляют на
данном праве, это:
1. органы
госвласти и ОМС;
2. государственные
и муниципальные учреждения (бюджетные, казенные,
автономные);
3. казенные
предприятия;
4. центры
исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение
своих полномочий.
Еще
одним вещным правом на землю, возникающим в результате издания административного
акта о предоставлении участка, является право пожизненного наследуемого владения
участком. Это право было законодательно провозглашено в самом начале
земельной реформы 1990-х гг.
Существенными
же особенностями это вида права на землю является то, что обладать таким
участком может только один конкретный граждан (режима совместного для нескольких
граждан владения не существует) и то, что это право переходит по наследству.
Впрочем для гражданина-правообладателя это единственная возможность
распорядиться участком, а для того чтобы получить возможность распоряжения
участком в полном объеме, его необходимо переоформить в собственность
(бесплатно). Причем такое переоформление является правом, а не обязанностью
гражданина.
Весьма
специфичным правом на землю является сервитут, т.е. право пользования чужим
участком (который обременен этим сервитутом). Такое право стало неизбежным
следствием частной земельной собственности в условиях индивидуализации
землепользования. Оно позволяет сгладить неудобства и затруднения, возникающие
как результат неравномерности распределения земли между собственниками в виде
отдельных участков. Наиболее распространены сервитуты прохода или проезда через
соседний земельный участок. Сервитут является вещным правом, поэтому к нему
применимы такие свойства вещных прав как бессрочность (по общему правилу), право
следования, абсолютная защита и другие.
Сервитут,
как право на землю, характеризуется тем, что:
- он
должен быть наименее обременительным для участка, в отношении которого
установлен, т.е. при возможности обеспечить нужды заинтересованного в сервитуте
лица без ущемления прав соседних землепользователей сервитута вообще быть не
должно (например, если возможен обход или объезд соседнего участка без
существенных затрат для лица, требующего сервитута);
- обременение
сервитутом участка не лишает его собственника прав владения, пользования и
распоряжения своим участком;
- это
узкоцелевое использование участка. Например, если участок или его часть
обременены сервитутом для прохода или проезда, то обладателю сервитута не дано
права использовать их под складирование имущества, размещать какие-либо объекты
или автотранспорт и т.д.;
- если
обременение сервитутом приводит к существенным затруднениям в использовании
обремененного участка, то его собственник, вправе потребовать соразмерную плату
(то есть, сервитут может быть возмездным);
- при
переходе
прав на обремененный участок к другому лицу ранее установленный сервитут
сохраняется.
В
нынешнем виде институт земельных сервитутов сформировался с принятием в 2001 г.
ЗК РФ, который подразделил их на частные, устанавливаемые в соответствии с
гражданским законодательством (в настоящее время они называются просто —
«сервитуты»), и публичные (ст. 23 ЗК РФ). Эти виды сервитутов различаются
конкретизацией лиц, в пользу которых они устанавливаются, а также процедурой их
установления.
Частные
сервитуты устанавливаются по соглашению сторон для обеспечения прохода и проезда
через чужой участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и
трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд
собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без
установления сервитута. Если же достичь соглашения об установлении сервитута или
об его условиях не удалось, то он устанавливается судом по иску одной из сторон
на основе оценки фактов и обстоятельств дела.
Публичный
сервитут
представляет собой способ реализации интересов государства, местного
самоуправления или местного населения по использованию участков без их изъятия у
правообладателей. Пользоваться такими сервитутами могут разные (часто - любые)
лица, например, сервитут прохода по участку. С 2018 года ЗК РФ дополнен главой
(V.7), в которой подробно урегулировано установление публичных сервитутов для
размещения и эксплуатации линейных объектов и в иных целях, такие сервитуты
также относятся к публичным (поскольку обеспечивают общественные нужды) однако
пользоваться на основании сервитута обремененным им участком может только
конкретная организация (например, эксплуатирующая соответствующие
объекты).
Законодательством
предусмотрены меры по защите интересов правообладателя обремененного сервитутом
участка, например, если из-за установления публичного сервитута стало невозможно
его использование. Собственник такого участка (а также землепользователь и
землевладелец) вправе потребовать от органа госвласти или ОМС, установившего
такой сервитут, изъять (выкупить) у него этот участок и возместить связанные с
этим убытки (или предоставить равноценный участок с возмещением
убытков).
Контрольные
вопросы на тему 1.2. ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
1. Охарактеризуйте
содержание права собственности на землю и основания его приобретения.
2. Какие
формы собственности на землю признаны в современной России?
3. Какие
вещные права на землю вы знаете? Охарактеризуйте их.
4. Что
такое земельный сервитут? Какие виды сервитутов предусмотрены законодательством?
Как они устанавливаются?
5. Охарактеризуйте
ключевые особенности права пожизненного наследуемого владения участком.
6. Охарактеризуйте
права и обязанности частных лиц по использованию ими своих участков.