Общие
требования при совершении сделок с участками (их понятие, виды и форма сделок
устные, письменные, нотариально заверенные; оспоримость и ничтожность сделки, ее
последствия, сущностные различия разных видов договоров и др.) регулируются
гражданским законодательством (гл. 9, 30—34 ГК РФ). Это же относится к
установлению специфических требований при заключении различных видов сделок
(купля-продажа, ипотека, дарение, мена, аренда, рента, наследование и др. ― ст.
454, 549, 550, 567-572, 1181, 1182 ГК РФ и др.). Также такие сделки регулируются
другими специальными федеральными законами, которые тоже относятся к
гражданскому законодательству (например, Федеральным законом от 16 июля 1998 г.
№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости»), в частности не допускается ипотека
участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также
части такого участка, площадь которой меньше минимального разрешенного
размера.
Но
и земельное законодательство содержит ряд весьма важных положений, посредством
которых осуществляется дополнительное регулирование таких
сделок.
1. Ограничения
оборотоспособности участков,
которые установлены ст. 27 ЗК РФ. При этом часть участков полностью изъята из
оборота, другая ограничена в нем, наконец, участки, на которые это не
распространяется, находятся в свободном обороте. К полностью изъятым из оборота отнесены
такие, на которых находятся:
- природные
заповедники и национальные парки;
- здания
и сооружения, в которых размещены на постоянной основе войска,
воинские
формирования и органы;
- объекты
ФСБ России, ФСО России, ФСИН России и находящихся в их
ведении
организаций;
- объекты
использования атомной энергии, хранения ядерных материалов
и
радиоактивных
веществ, а также такие, в связи с видами деятельности которых созданы
ЗАТО;
- воинские
и гражданские захоронения;
- инженерно-технические
сооружения, линии связи и коммуникации,
возведенные
в интересах защиты и охраны государственной границы.
Все
эти участки не подлежат передаче в частную собственность, с ними запрещены любые
сделки гражданско-правового характера.
С
участками, которые ограничены в
обороте, совершение некоторых сделок допускается — таких, которые не
приведут к их отчуждению в частную собстеннность (например, аренда). Это
участки:
- в
пределах ООПТ;
- в
составе земель лесного фонда;
- под
любыми водными объектами, кроме прудов и обводненных карьеров, а также под
гидротехническими сооружениями;
- под
особо ценными объектами культурного наследия, историко-культурными
заповедниками, объектами археологического наследия,
музеями-заповедниками;
- предоставленные
для обеспечения оборонных нужд, в целях безопасности, оборонной промышленности и
таможни;
-
в
границах ЗАТО;
-предназначенные
для объектов транспорта и космической инфраструктуры;
- предоставленные
для производства ядовитых веществ и наркотических средств, а также загрязненные
опасными отходами и веществами и иные подвергшиеся деградации
земли;
-зарезервированные
под государственные или муниципальные нужды;
-расположенные
в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для
питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
2.
Ограничения
по составу участников земельно-правовых сделок,
которые выражаются в том, что иностранные граждане, лица без гражданства и
иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности
определенными участками.
3. Непосредственно
в земельном (а не в гражданском) законодательстве урегулированы вопросы
приватизации участков, а также связанные с добровольным отказом частных лиц от
права на них.
4. Дополнение
условий и ограничений, установленных гражданским законодательством, которые
затрагивают, главным образом, куплю-продажу, мену и аренду участков. Так,
объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие кадастровый учет. ЗК
РФ признает в качестве заведомо недействительных такие условия договора, которые
наделяют продавца правом выкупить участок обратно по собственному желанию, а
также ограничивают покупателя по дальнейшему распоряжению участком или
ответственность продавца в случае предъявления прав на участок со стороны
третьих лиц. При заключении договора продавец участка обязан предоставить
покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях этого участка и
ограничениях его использования. Если такая информация окажется заведомо ложной,
то покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора и
возмещения причиненных ему убытков. Обязанность предоставлять указанную
информацию возложена также на арендодателей и участников сделок по обмену
участками. Если на участках, по поводу которых заключается договор мены, имеются
здания или сооружения, то они также должны быть предметом этого
договора.
При
этом, говоря об аренде участков, следует учитывать, что в современном земельном
праве это одновременно и сделка по передаче во временное владение и пользование
арендодателем участка арендатору (причем обязательно — за плату, безвозмездной
аренды участка быть не может), так и возникшее у последнего в силу этой сделки
право, которое, в отличие от рассмотренных выше собственности, пожизненного
наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и сервитута,
является обязательственным правом,
ключевые характеристики которого:
- обязательная
возвратность участка — по истечении срока аренды он подлежит возврату
арендодателю;
- возмездность
— арендатор регулярно выплачивает арендную плату;
-
ограниченность
во времени — в отличие от бессрочных данное право действует только в течение
срока, определенного договором (максимально возможный срок — 49
лет).
Важным
отличием от рассмотренных выше вещных прав является то, что права и обязанности
арендатора вытекают как из норм ГКРФ и ЗК РФ, так и из положений его конкретного
договора с арендодателем, поэтому многие вопросы, связанные с реализацией
арендных прав на участок носят диспозитивный характер, т.е. определяются
непосредственно по усмотрению сторон, достигших согласия об этом при заключении
арендного договора.
Что
касается законодательных требований, то общие положения об аренде имущества (и
участков) урегулированы гражданским законодательством (гл. 34 ГК РФ), тогда в
земельном — именно для участков установлены некоторые особенности их аренды. Так
по общему правилу для их передачи в субаренду или даже передачи всех прав и
обязанностей по договору аренды третьему лицу арендатору не требуется согласия
арендодателя. Кроме того, при аренде участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности по истечении срока текущего договора арендатор не
обладает свойственным гражданскому законодательству преимущественным правом
пролонгировать договор на новый срок (в том числе на новых условиях); если же
арендодателем является частное лицо, либо в аренде находился участок
сельхозназначения, то такое право у прежнего арендатора
есть.
В
случаях аренды участков, на которых требуются проведение мелиорации или
осуществление иных улучшений (впоследствии неотделимых от земли), достаточно
важными являются следующие положения законодательства. Если арендатор произвел
такие улучшения за счет собственных средств и с согласия арендодателя, то по
истечении срока действия договора он вправе потребовать от арендодателя
возмещения их стоимости (если при заключении договора не было предусмотрено
иного). Однако если они произведены самостоятельно — без согласия арендодателя, то стоимость
таких улучшений возмещению не подлежит.
Еще
одним обязательственным правом в современной системе земельных прав является право безвозмездного пользования
участком.
Оно
также возникает на основании договора, согласно которому собственник участка
предоставляет его тому или иному лицу. Применительно к данному праву действуют
различные правила в зависимости от того, предоставляется на указанном праве
участок, находящийся в собственности частного лица или государства
(муниципального образования). Так, для частных лиц, предоставляющих участок на
данном праве, не установлено каких-либо специальных оснований, допускающих
соответствующую сделку, или ограничений по сроку предоставления участка — все
это определяется сторонами договора при его заключении.
Если
участок находится в публичной собственности, его предоставление на праве
безвозмездного пользования возможно только лицам, прямо указанным в ЗК РФ и на
ограниченные сроки (в ЗК РФ предусмотрено 18 таких оснований — п. 2 ст. 39.10).
В качестве примера следует отметить, что допускается на срок до года
предоставлять участки органам госвласти и ОМС, государственным и муниципальным
учреждениям, казенным предприятиям, а также центрам исторического наследия глав
государства, прекративших исполнение своих полномочий. На 10-летний срок можно
безвозмездно предоставить участок религиозной организации для размещения на нем
зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения. До 6 лет
составляет срок для ведения КФХ или ЛПХ, а также для индивидуального жилищного
строительства. Лицам же, относящимся к коренным малочисленным народам, и их
общинам, участки предоставляются на срок до 10 лет — в местах их традиционного
проживания и деятельности для размещения зданий, сооружений, необходимых в целях
сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и
промыслов.
Разновидностью
права безвозмездного пользования участками являются служебные наделы, которые
предоставляются работникам заповедников и национальных парков, организаций
транспорта, лесного и охотничьего хозяйства, лесной промышленности и некоторых
других отраслей; при этом срок существования данного права определяется периодом
работы в соответствующей организации — сроком действия трудового договора
работника. Заключается договор о служебном наделе (о предоставлении участка в
безвозмездное пользование) между организацией, которой такой участок принадлежит
на праве собственности или постоянного (бессрочного) пользования (ранее
предоставленный ей из земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности), и ее работником, которому такой надел предоставляется этой
организацией.
Особое
место в регулирование сделок с землей занимает система регулирования оборота
земель сельхозназначения, которая существенно отличается, как от общих правил,
установленных гражданского законодательством, так и от подходов законодателя к
совершению сделок в отношении участков иных категорий земель. Принципами такого
регулирования законодательно провозглашены:
- сохранение
целевого использования вовлекаемых в такой оборот
участков;
- установление
максимального допустимого размера общей площади сельхозугодий, которые могут
принадлежать на праве собственности одному гражданину или юридическому
лицу;
- преимущественное
право субъекта Российской Федерации (а в установленных региональными законами
случаях, также и муниципалитетов) на покупку участков при их продаже, кроме
публичных торгов;
- преимущественное
право сособственников участка либо использующей его сельхозорганизации (или
гражданина — члена КФХ) на покупку земельной доли в составе такого
участка;
- ограничение
возможностей иностранных лиц приобретать сельхозучастки — они могут лишь
арендовать их.
Соблюдать
эти принципы обязательно при совершении сделок с любыми участками
сельхозназначения. Впрочем, они не применяются (как и все остальные положения
Закона об обороте сельхозземель) к обороту участков, используемых для ЛПХ,
садоводства, Животноводства и огородничества, а также на такие участки, которые
заняты зданиями, строениями и сооружениями.
Существенным
отличием от общих правил ГК РФ об общей собственности является положение о том,
что если участок сельхозназначения находится в долевой собственности более чем
пяти лиц, то все решения по владению, пользованию и распоряжению им принимаются
общим собранием сособственников такого участка. Причем инициировать его
проведение могут:
-
один
или несколько участников долевой собственности;
-
сельхозорганизация
или КФХ, использующее этот участок;
- ОМС
по месту его расположения.
Полномочия
такого собрания закреплены законодательно — оно уполномочено принимать
решения:
- о
проекте межевания участков;
- об
утверждении списка невостребованных земельных долей;
- о
том, кто будет действовать от имени всех сособственников, а также об объеме и
сроках полномочий этого лица;
- об
условиях договоров аренды и сервитута в отношении общего
участка;
-
об
утверждении расчета размера долей в праве собственности на него (для того, чтобы
все они были выражены единым способом).
Если кто-то из сособственников не
согласен с решением собрания передать общий участок в аренду (или с ее
условиями), он вправе выделить свою долю в отдельный участок ― для этого ему не
требуется согласие общего собрания либо арендатора исходного (общего)
участка.
Столь
же специфичны требования при купле-продаже участков сельхозназначения. Ее
процедура предусматривает, что продавец такого участка обязан предварительно
письменно известить о своем намерении продать его региональную госвласть (в
случаях, установленных региональным законом ― ОМС), указав при этом основные
характеристики продаваемого участка (размер и местоположения), срок оплаты по
сделке, и, главное, ― цена участка.
Не
менее важной особенностью оборота земель сельхозназначения является
законодательно установленное ограничение максимально допустимого размера общей
площади принадлежащих на праве собственности одному гражданину или юридическому
лицу сельхозугодий, расположенных в пределах одного муниципального района. Это
требование, как может показаться, вступает в противоречие с базовым положением
гражданского права о том, что количество и стоимость имущества, находящегося в
собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются. В ГК РФ (п. 2 ст. 1)
содержится положение о том, что в определенных целях такие ограничения могут
быть установлены законом. Как раз такое ограничение и содержит Закон об обороте
сельхозземель. Причем конкретные для того или иного региона пределы определяются
законами соответствующего субъекта
Что
касается аренды земельных участков сельхозназначения, то допустимые сроки
договора находятся в интервале от трех до 49 лет (но для целей сенокошения и
выпаса скота срок аренды у государства или муниципалитета может быть и менее
трех лет). Площадь арендуемых участков, в том числе находящихся в разных местах,
не ограничивается.
Земельная
доля
― это доля в праве общей собственности на приватизированный участок
сельхозназначения, возникшая как результат реорганизации
аргохозяйств.
Права
по распоряжению такими долями изначально были достаточно широкими ― доли
разрешалось продать или подарить любому лицу, допускалась передача их в аренду
или в залог. Но с 2005 г. эти возможности существенно ограничены ― теперь
собственник земельной доли вправе лишь:
-
завещать
ее;
-
отказаться
от права на нее;
-
внести
ее в уставный (складочный) капитал сельхозорганизации, уже использующей
находящийся в долевой собственности участок;
- передать
ее в доверительное управление, продать или подарить другому участнику долевой
собственности, а также вышеназванной организации (или члену КФХ), если такое
хозяйство использует общий участок;
-
выделить
в счет нее новый участок.
Последнее
право (образование участка в счет доли) может быть реализовано как на основании
решения общего собрания сособственников участка, из которого будет осуществлен
выдел, так и в особом порядке (при отсутствии такого решения), путем заключения
с кадастровым инженером договора о подготовке проекта межевания выделяемого
участка. Такой проект подлежит обязательному согласованию со всеми
сособственниками. Причем по усмотрению кадастрового инженера извещение о таком
согласовании либо непосредственно направляется им, либо публикуется в местных
СМИ (отсутствие в течение 30 дней возражений от сособственников относительно
размера и местоположения границ выделяемого участка, означает, что проект
считается ими согласованным).
Порядок
выявления невостребованных земельных долей, их передачи в муниципальную
собственность и последующего распоряжения ими следующий.
1. Сначала
ОМС по месту расположения долевого (приватизированного) участка выявляет все
невостребованные доли, включает их (и их правообладателей) в соответствующий
список (далее ― список долей) и публикует его.
2.Спустя
три месяца этот же ОМС предлагает общему собранию сособственников участка
утвердить список долей. Если это собрание утвердит его, то все включенные в него
доли приобретают статус «невостребованные». На этом этапе для лиц, несогласных с
включением их долей в указанный список (далее ― несогласные лица), имеется
защитный механизм — они могут при проведении собрания заявить об этом такого их
заявления достаточно для исключения их долей из списка; если же список долей не
удается утвердить на общем собрании (например, по причине недостаточности
кворума), то спустя еще один месяц ОМС теперь уже самостоятельно утверждает
список долей (защита интересов несогласных лиц в этом случае реализуется путем
их письменного обращения в ОМС).
3. После
того, как список долей утвержден (не важно, общим собранием или ОМС
самостоятельно), ОМС обращается в суд с иском о признании всех включенных в
список долей принадлежащими соответствующему
муниципалитету.
4. Далее
следует судебное рассмотрение, по результатам которого этот иск удовлетворяется
(тогда соответствующие доли утрачивают статус невостребованных и переходят к
муниципалитету) или же отказывает в его удовлетворении.
5.Став
собственником таких долей, ОМС в месячный срок публикует сообщение о том, что
агрохозяйства и КФХ, использующие участок, доли в праве на который перешли к
муниципалитету, могут в течение полугода выкупить их по льготной цене (15% от их
кадастровой стоимости) либо арендовать их (также на льготных условиях ежегодная
арендная плата 0,3% от указанной стоимости); если они этого не сделают, то еще 6
месяцев дается ОМС для выдела этих долей в участок (это обязанность для
муниципалитета), которым в последующем можно распоряжаться на общих
основаниях.
В
конце 2022 г. федеральным законодателем были приняты новые достаточно
радикальные декабрьские поправки в Закон об обороте сельхозземель, которые
предусматривают, что действующий сейчас механизм работы с невостребованными
долями будет применяться только до 2025 г., когда все оставшиеся к тому времени
доли со статусом «невостребованных» перейдут в собственность муниципалитетов в
силу закона (кроме таких долей, иски в отношении которых будут находиться на
рассмотрении судов, т.е. будут поданы до 2025 г. по прежней процедуре ― суды продолжат их
рассмотрение).
Выдел
земельных долей, перешедших в муниципальную собственность, осуществляется по тем
же правилам, что и для выдела долей, находящихся в частной собственности, но в
первую очередь он осуществляется за счет неиспользуемых земель и земель худшего
качества.
Контрольные
вопросы на тему 1.3.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ
1. Что
такое служебные наделы? Каким лицам они положены?
2. Дайте
определение земельно-правовой сделки. Охарактеризуйте наиболее распространенные
виды таких сделок.
3. Какие
участки изъяты из оборота и ограничены в обороте? Можно ли совершать с ними
сделки?
4. Что
такое земельная доля? Когда эти доли были образованы? Каковы особенности
совершения с ними сделок?
5.
Какие
земельные доли могут быть признаны невостребованными? По какой процедуре?