Специфические
особенности различных видов сделок с объектами недвижимости (купля-продажа,
ипотека, дарение, мена, аренда, рента, наследование и др.) определены ГК РФ (ст.
454, 549, 550, 567-572, 1181, 1182 и др.), а также рядом федеральных законов,
таких как Закон об ипотеке и Закон об обороте сельхозземель. При этом
дополнительные особенности ряда таких сделок установлены ЗК РФ (купля-продажа и
мена участка), аренда участка и др.). Охарактеризовать же и даже перечислить все
разновидности регистрируемых в ЕГРН сделок, не представляется возможным, ввиду
их большого количества и многообразия. Поэтому в данном в данном разделе будут
рассмотрены наиболее часто заключаемые и затем
регистрируемые.
Купля-продажа,
мена и дарение недвижимого объекта (его отчуждение иному лицу) будут рассмотрены
на примере сделок с участками, при заключении которых применяются общие
положения о купле-продаже главы 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных ЗК
РФ. В частности, объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие
государственный кадастровый учет.
Согласно,
условиям договора купли-продажи участка продавец обязуется передать его в
собственность покупателя, а покупатель - принять участков и уплатить за него
определенную, согласованную сторонами сделки денежную сумму. Такой договор
заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного
сторонами (несоблюдение формы договора продажи участка, продажи участка, как и
иного недвижимого объекта, влечет его недействительность). Существенным условием
договора купли-продажи участка является цена за участок - при отсутствии в
договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене, договор
считается незаключенным.
Договор
купли-продажи участка признается заключенным с момента его подписания сторонами
как единого документа, при этом
обязательным
требованием является подписание передаточного акта или иного документа о
передаче участка от продавца покупателю. Однако переход прав произойдет только в
момент госрегистрации сделки в ЕГРН.
При
заключении договора купли-продажи участка его продавец обязан предоставить
покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях продаваемого участка
и ограничениях в его использовании. В случае же представления им заведомо ложной
информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о
покупке
данного
участка, покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения
договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков. К такой информации
в частности относятся сведения:
-
обо всех установленных обременениях участка и ограничениях в его
использовании;
-
разрешении на застройку данного участка;
-
использовании соседних участков, если оно оказывает существенное воздействие на
использование и стоимость продаваемого участка;
-
качественных свойствах земли, которые могут повлиять планируемое покупателем
использование и стоимость продаваемого участка. Для купли-продажи участков
сельхозназначения установлен ряд специфических сущностных и процедурных
особенностей, вытекающих из норм Закона об обороте сельхозземель. Ключевой из
них является то, что продавцам таких участков вменено в обязанность письменно
извещать региональные органы госвласти о своем намерении продать участок, указав
при этом цену (если преимущественное право покупки делегировано региональным
законом муниципалитету, то такое извещение направляется в ОМС). До тех пор, пока
указанные госорган или ОМС не сообщат об отказе от покупки или пока не пройдет
30-дневный срок с момента их уведомления, продажа участка третьему лицу
запрещена (а если она состоится, то ничтожна). Указанная в таком извещении цена
имеет принципиальное значение - продажа участка возможна только по этой или
более высокой цене. Если же исходя из рыночных условий, цену потребуется снизить
(например, продавец изначально неправильно оценил свой участок как товар), то он
должен повторно направить извещение. Аналогичное требование (о новом извещении)
к случаю, когда потребовалось изменить другие существенные условия договора
купли-продажи, или сделку не удалось заключить в течение года (т.е. уведомление
действительно в течение только одного года). При этом отдельно оговорено, что
если все эти требования не соблюдены (не было извещения, или продавец не
дождался отказа госоргана от покупки, или цена сделки была ниже заявленной), то
сделка с участком будет признана ничтожной.
Другим
императивным требованием. Закона об обороте сельхозземель к вовлекаемым в сделки
купли-продажи сельхозучасткам является ограничение максимально возможной
суммарной площади сельхозугодий, находящихся в собственности одного лица (т.е.
покупаемый участок вместе с ранее имевшимися у покупателя не могут превысить эту
предельную площадь). Для каждого региона законами соответствующего субъекта
Российской Федерации установлены свои нормы. Но общефедеральным требованием к
региональным законодателям является то, что «региональный предел» не может быть
меньше 10% от суммарной площади сельхозугодий в пределах конкретного
муниципалитета. Причем данный механизм предусматривает ограничение только
суммарной площади угодий, которые находятся пределах одного муниципального
района. Иметь же несколько массивов в разных муниципалитетах, и тем более в
разных регионах не запрещено, главное, чтобы не было превышения по конкретному
муниципальному образованию. То есть эта мера носит скорее антимонопольный
характер, направлена на поддержание конкуренции в той или иной местности, чем на
ограничение крупных форм ведения сельхозпроизводства.
Общими
же условиями, недопустимыми в договорах купли-продажи участков любого
назначения, являются такие, которые:
1)наделяют
продавца участка правом выкупить его обратно по собственному
желанию;
2)ограничивают
для покупателя дальнейшее распоряжение участком, в том числе его передачу
ипотеку, в аренду, совершение с ним иных сделок:
3)ограничивают
ответственность продавца в случае предъявления в будущем прав на участок
третьими лицами.
Для
регистрации сделки представляются: заявление о госрегистрации; договор
купли-продажи; акт прием-передачи объекта сделки; если документы подает
представитель, то необходима нотариально удостоверенная доверенность;
подтверждение оплаты госпошлины, а также другие документы, требуемые
законодательством (например, согласие супругов).
Такие
же требования применяются к договору мены, когда каждая из сторон обязуется
передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Мена
участками регулируется правилами гражданского законодательства (ст. 567-571 ГК
РФ), при этом, во-первых, каждая из сторон признается продавцом того товара,
который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется
принять в обмен, а во-вторых, все товары, подлежащие обмену, предполагаются
равноценными (если из договора мены не вытекает иное). При обмене участков
действуют приведенные выше требования о предоставлении другой стороне сделки
информации участке. Иных же, особых правил совершения сделок мены участками, так
же, как и сделок их дарения, федеральным земельным законодательством не
предусмотрено.
В
отношении последнего вида договоров - Дарения участка - следует учитывать, что
это гражданского-правовая сделка, в результате которой одна сторона (даритель)
безвозмездно передает (или обязуется передать) участок в собственность другой
стороне (одаряемому). При наличии же встречной передачи какой-либо вещи или
права либо встречного обязательства такая договоренность сторон дарением не
признается к такому договору применяются правила, предусмотренные для мнимой или
притворной сделки. При этом являются ничтожными условие передачи участка после
смерти дарителя, также обещание подарить все свое имущество или часть всего
своего имущества без указания на конкретный предмет дарения (это допустимо
только при наследовании).
Что
касается недвижимых объектов, находящихся в общей совместной собственности, то
их дарение возможно только при согласии на то всех участников совместной
собственности.
До
того момента, когда недвижимый объект передан одаряемому в дар, он может от него
отказаться. В таком случае сделка считается расторгнутой. Отказ от принятия дара
(так же как и договор дарения) подлежит - госрегистрации. Отказ же отказ же от
участка или иного объекта уже после оформления его в собственность одаряемого с
возвратом дарителю невозможен. Такой отказ расценивается как добровольным
отказом от участка или иного объекта, прекращающий его право собственности
добровольном порядке, и такой участок (объект) переходит в собственность
соответствующего муниципалитета.
Договор
дарения недвижимых объектов требует письменной формы. Причем госрегистрации
подлежат не только переход права собственности к одаряемому, но и сам договор
дарения.
Наследование
представляет собой вид универсального правопреемства, когда все имущество
умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам
неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент (если из правил ГК РФ
не следует иное). Наследование участков и иных недвижимых объектов
осуществляется по правилам, установленным частью третьей ГК РФ. По наследству
передаются участки, находящиеся как собственности, так и в пожизненном и
наследуемом владении. Причем наследование участков осуществляется как по
завещанию, так и по закону - последнее имеет место, когда и поскольку оно не
изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК
РФ.
Каждый
гражданин может завещать свое имущество (в том числе участок или земельную долю)
любому лицу или нескольким лицам, в том числе и не входящим в круг наследников
по закону. Завещание должно быть составлено в письменной форме и нотариально
удостоверено. По своей правовой сути завещание является односторонней сделкой,
создающей права и обязанности после открытия наследства. Для совершения такой
сделки достаточно выражения воли всего одной стороны -
наследодателя.
Принадлежавшие
наследодателю на праве собственности участок или право пожизненного наследуемого
владения им входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях,
установленных ГК РФ. Какого-либо разрешения для принятия в наследство объектов
земельных отношений не требуется.
В
большинстве случаев в качестве субъектов наследования (наследники) выступают
граждане (находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при
жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства). Также к
наследованию по завещанию могут призываться указанные в нем юридические лица,
существующие на день открытия наследства, Российская Федерация, ее субъекты,
муниципалитеты, иностранные государства и международные организации, к
наследованию по закону Российская Федерация (при наследовании выморочного
имущества).
Наследники
по закону делятся на семь очередей, установленных в ГК РФ. По общему правилу
наследники каждой следующей очереди призываются к наследованию в случае
отсутствия наследников предшествующей очереди, непринятия ими наследства либо
лишения завещателем всех наследников предшествующей очереди права
наследования.
По
общему правилу при наследовании участка или права пожизненного наследуемого
владения им по наследству переходят также находящиеся в границах этого участка
поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем
растения.
Если
наследников несколько, то раздел участка, принадлежащего наследникам на праве
общей собственности, осуществляется с учетом установленного для участков
соответствующего целевого назначения минимально допустимого размера участка. При
невозможности такого раздела, участок переходит наследнику, имеющему
преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого
участка. Например, к наследнику, обладавшему совместно с наследодателем правом
общей собственности на неделимую вещь или постоянно пользовавшемуся такой
неделимой вен пользовавшемуся такой неделимой вещью. В этом случае в качестве
компенсации наследник, имеющий преимущественное право, передает остальным
наследникам другое имущество состава наследства или предоставляет им иную
компенсацию (например, деньгами).
Если
никто из наследников не имеет наследников не имеет преимущественного права на
получение участка или не воспользовался этим правом, то владение, пользование и
распоряжение унаследованным участком осуществляются наследниками на условиях
общей долевой собственности.
В
отличие от права общей собственности законодательством не предусмотрено
возможности общего владения участком. Следовательно, если наследников права
пожизненного наследуемого владения несколько, а участок по каким-либо причинам
разделу не полежит (неделимый участок), то приходится в каждом конкретном случае
решать вопрос о переходе права владения к одному из наследников и выплате
остальным компенсации их доли.
Также
в ГК РФ определены особенности наследования имущества члена КФХ, обусловленные
тем, что участок такого хозяйства не подлежит разделу, пока оно не прекратило
свою деятельность. Поэтому наследник умершего члена КФХ, сам членом этого
хозяйства не являющийся, имеет право лишь на получение компенсации, соразмерной
наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности
членов хозяйства. В случае же принятия наследника в члены хозяйства указанная
компенсация ему не выплачивается.
Когда
после смерти члена КФХ это хозяйство прекращает свою деятельность (например, в
связи с тем, что наследодатель был единственным членом хозяйства, а среди его
наследников не имеется лиц, желающих продолжать ведение КФХ), то участок, как и
другое имущество хозяйства, - подлежит разделу между наследниками по общим
правилам раздела участков.
Аренда
участка (или иного недвижимого объекта) это гражданско- правовая сделка,
сторонами которой являются арендодатель и арендатор. В качестве таковых могут
выступать граждане, юридические лица, госорганы Российской Федерации и ее
субъектов, ОМС. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить
арендатору имущество (в том числе участок) за плату во временное владение и
пользование или во временное пользование. При этом выращенная на арендуемом
участке сельхозпродукция продукция и другие плоды, продукция и доходы,
полученные арендатором в результате использования участка в соответствии
договором, являются его собственностью. Согласно ГК РФ в аренду могут быть
переданы только непотребляемые вещи т.е. такие, которые не теряют своих
натуральных свойств в процессе их использования. Участки относятся таким
непотребляемым вещам (также как и обособленные природные объекты, предприятия,
здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и ряд других
вещей).
Собственники
находящихся на участке зданий, строений и сооружений имеют преимущественное
право его аренды.
В
договоре аренды обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно
установить имущество, подлежащее передаче арендатору по договору. При отсутствии
этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду,
считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается
заключенным.
При
заключении договора аренды применяются требования о предоставлении арендодателем
арендатору информации об обременениях участка и ограничениях его использования
(аналогичные рассмотренным выше для сделок купли-продажи
участков).
Что
касается продолжительности аренды, то договор может быть заключен как на
определенный срок, так и без указания в договоре конкретного срока, т.е. на
неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время
отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, но для
такого предупреждения законом или договором может быть установлен и иной срок.
Однако договор аренды участка сельхозназначения может быть заключен на срок, не
превышающий 49 лет.
В
законе или договоре аренды (или в дополнительном соглашении сторон) может быть
предусмотрено, что по истечении срока аренды (или до его истечения, если
арендатор внесет всю обусловленную договором выкупную цену) арендованный участок
или иной недвижимый объект переходит собственность арендатора.
арендатора.
Договор
аренды на срок более года, или если хотя бы одной из его сторон выступает
юридическое лицо (независимо от срока), должен быть заключен в письменной форме.
Указанный договор подлежит госрегистрации, исключением краткосрочной аренды на
срок до одного года. Причем в случае, если договор аренды предусматривает
переход в последующем права собственности на участок к арендатору, то такой
договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи
участка.
За
участки, переданные в аренду, взимается арендная плата, размер которой
определяется договором аренды. При этом порядок определения ее размера, условия
и сроки ее внесения за земли, находящиеся в публичной собственности,
устанавливаются соответственно Федеральным правительством, региональными
органами госвласти или ОМС. Для земель же, находящихся частной собственности,
эти вопросы регулируются договорами аренды участков.
Ипотека
(залог) участка. По договору о залоге участка одна сто- залогодержатель
(кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству) - имеет право преимущественно
перед другими кредиторами залогодателя (должника по этому обязательству)
получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного
участка. При этом залоговая стоимость передаваемого в залог участка
устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Почти все, что
связно с ипотекой, регулируется положениями ГК РФ о залоге и Законом об
ипотеке.
Возникновение
ипотеки возможно не только на основании договора, но и в силу закона (например,
при ренте). Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по
кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе
обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре,
причинении вреда. По договору об ипотеке могут быть заложены участки, если
соответствующие земли законодательно не исключены из оборота или не ограничены в
нем.
В
качестве залогодателя может выступать как должник по обеспеченному ипотекой
обязательству, так и лицо, не участвующее этом обязательстве (третье лицо). При
этом переданный в залог участок остается во владении и пользовании
залогодателя.
Предметом
ипотеки может быть любой участок, который принадлежит залогодателю на праве
собственности. Однако не допускается ипотека участков, находящихся в публичной
собственности. Исключением является случай, когда такие участки предназначены
для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного
строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного на
обустройство данных участков посредством строительства объектов инженерной
инфраструктуры: залог таких участков законодателем
разрешен.
Кроме
того, не допускается ипотека части участка, площадь которой меньше минимального
размера, установленного нормативными правовыми актами субъектов Российской
Федерации и ОМС для земель различного целевого назначения и разрешенного
использования.
Если
участок находится в общей долевой или общей совместной собственности, то ипотека
может быть установлена только на участок, выделенный в натуре из земель общей
собственности.
Закон
не допускает ипотеку участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении,
тогда как ипотека арендованного участка возможна, но только согласия
собственника участка.
В
полном соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно
связанных с ними объектов, при ипотеке участка право залога распространяется
также на находящиеся или строящиеся на этом участке здание или сооружение
залогодателя (если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение
ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное).
Права
залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке
могут быть удостоверены закладной, которая является ценной бумагой,
удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежным
обязательствам, обеспеченным ипотекой. Обязанными лицами по закладной являются
должник по обеспеченному ипотекой обязательству и
залогодатель.
В
случае неисполнения обязательств должником по обеспечиваемому обязательству (в
частности, неуплата или несвоевременная уплата суммы долга) происходит обращение
взыскания на заложенное имущество (участок, иной недвижимый объект). По общему
правилу удовлетворение требования залогодержателя осуществляется на основании
судебного решения. Иск в суд об обращении взыскания на имущество, заложенное по
договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и
подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.
При
этом не допускается обращение взыскания на заложенный участок сельхозназначения
до истечения соответствующего периода сельхозработ с учетом времени,
необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной
сельхозпродукции.
Если
договором об ипотеке не предусмотрена иная дата, то данное требование действует
до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой
обязательства или его части.
После
обращения взыскания участок реализуется путем его продажи с публичных торгов -
либо по решению суда, либо по соглашению сторон. Такие торги позволяют выручить
наивысшую цену при реализации (продажи) заложенного имущества. При этом кредитор
получает удовлетворение по неисполненному обязательству, если же если сумма,
вырученная при реализации заложенного участка и или иного ранее переданного
залог недвижимого объекта, превысит размер обеспеченного залогом требования
залогодержателя, то разница возвращается залогодателю.
Обращение
залогодержателем взыскания на заложенный участок и его реализация являются
основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц,
владеющих таким участком, что находит свое отражение в
ЕГРН.
Рента земельных участков. Рента - это
действия сторон по обмену имущества получателя ренты взамен предоставление ему
рентных платежей, выплачиваемых плательщиком ренты. Таким имуществом может быть
жилой дом, квартира, участок или иная недвижимость.
Рентные
отношения регулируются главой 33 ГК РФ, в которой предусмотрены некоторые
особенности обременения рентой недвижимых объектов (в том числе участков). Что
касается срока, то рента может быть бессрочной (постоянная рента) или
выплачиваться в течение жизни получателя (пожизненная рента); вариантом договора
последней является договор пожизненного содержания с
иждивением.
Получателями
ренты по договорам пожизненной ренты пожизненного содержания с иждивением могут
быть только граждане.
При
передаче под выплату ренты участка получатель ренты в обеспечение обязательства
плательщика ренты приобретает право залога на этот участок. Плательщик ренты
вправе распоряжаться таким участком, переданным ему в обеспечение пожизненного
содержания, только с предварительного согласия получателя
ренты.
Следует
отметить, что пока договоры ренты по поводу участков не имеют такого широкого
распространения, как, например, рента квартир, и каких-либо особенностей
заключения договоров ренты участков земельным законодательством не
установлено.
Внесение
участков в уставный капитал. Законодательство допускает внесение участка в
уставный капитал организаций различной организационно-правовой формы:
предусмотрена возможность оплаты долей в уставном капитале, акций общества
вещами или имущественными правами, а также формирование за счет них уставного
фонда.
т.е.
это не сделка
Следует
учитывать, что внесение участков в уставный капитал - это действие по
формированию уставного капитала юридического лица, т.е. это не сделка с
участком. Но ее результатом становится переход права на участок, который
подлежит госрегистрации. С момента регистрации право собственности лица, которое
внесло свой участок в уставный капитал, прекращается и возникает право
собственности юридического лица на соответствующее имущество. Дополнительные
особенности внесения участков или земельных долей в уставный капитал установлены
Законом об обороте сельхозземель.
Доверительное
управление участками. По договору доверительного управления имуществом одна
сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному
управляющему) на определенный срок имущество доверительное управление, при этом
вторая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах
учредителя управления или указанного им лица выгодоприобретателя. При передаче
участка или земельной доли, а равно иного недвижимого объекта доверительное
управление право собственности на них к доверительному управляющему не
переходит.
В
настоящее время Законом об обороте сельхозземель урегулированы особенности
доверительного управления сельхозучастками и земельными долями. Согласно ему
собственник доли вправе передать ее в доверительное управление без выделения в
счет нее участка. При этом условия передачи участка, находящегося в долевой
собственности, в доверительное управление, местоположение части такого участка,
в границах которой выделяются участки в счет земельных долей для передачи их в
доверительное управление, определяются решением общего собрания собственников
общего участка. В отношении же доверительного управления иными участками
применяются правила главы 53 ГК РФ.
Добровольный
отказ от права на участок или земельную долю. Собственник участка или земельной
доли вправе отказаться от права собственности на них посредством подачи
заявления в орган Росреестра. После того как будет зарегистрировано прекращение
права указанного лица, соответствующие участок или земельная доля становятся
собственностью муниципалитета по месту расположения участка. В случае же отказа
от права иного права на участок постоянного (бессрочного) пользования или
пожизненного наследуемого владения - заявление об отказе подается в
исполнительный орган госвласти или ОМС. Государственным и муниципальным
учреждениям и предприятиям для того, чтобы отказаться от права постоянного
(бессрочного) пользования: участком, необходимо согласие на такой отказ органа,
создавшего соответствующее юридическое лицо, или иного органа, действующего от
имени учредителя.
Ответственность
при ведении ЕГРН. Госрегистраторы, иные лица, проходящие службу в Росреестре его
терорганах, а также работающие в Роскадастре или в МФЦ, за свои неправомерные
действия и бездействие, нарушающие требования законодательства, регулирующего
ведение ЕГРН, несут юридическую ответственность.
Общие
признаки наступления юридической ответственности и привлечения к ней
следующие:
-
для правонарушителя в обязательном порядке наступят неблагоприятные правовые
последствия (штраф, запрет определенной деятельности, лишение или ограничение
его свободы и др.);
-
это могут быть разные виды ответственности она дифференцирована, а критерием
такой дифференциации выступает то, насколько те или иные правонарушения опасны
для общества. Поэтому все они подразделяются с учетом их характера и тяжести на
проступки и преступления. Проступок - это такое правонарушение, которое не
является общественно опасным. Различают дисциплинарные проступки (например,
несвоевременное предоставление информации из ЕГРН как результат ненадлежащего
выполнения должностных обязанностей), административные (например, неточное
внесение сведений в ЕГРН), гражданские (например, причинение имущественного
вреда правообладателю участка в результате ошибочных действий при ведении ЕГРН).
Преступление же является общественно опасным правонарушением, предусмотренным УК
РФ (например, умышленное искажение сведений ЕГРН);
-
привлечение к такой ответственности - это не только наказание за уже совершенное
тем или иным лицом правонарушение, но и профилактика его предупреждения в
будущем (как этим же лицом, так другими лицами);
-
наложение юридического наказания должно применяться своевременно и в пределах
срока. Так привлечение к дисциплинарной ответственности не осуществляется после
двух месяцев со дня обнаружения правонарушения (по ряду правонарушений этот срок
больше - до шести месяцев). Сроки привлечения к уголовной ответственности
дифференцированы в зависимости от тяжести преступления,
-
эта ответственность наступает только за доказанное правонарушение;
доказательствами при этом являются: протокол об этом нарушении, показания
свидетеля, иные доказательства;
-
привлечение к ответственности происходит по специальной процедуре. Так, до
наложения дисциплинарного наказания от виновного работника должны быть
истребованы объяснения по совершенному им проступку;
-
после привлечения к юридической ответственности наказанный правонарушитель
признается таковым только в течение определенного времени (так, дисциплинарное
взыскание автоматически снимается, если в течение года у него не было новых
наказаний, для уголовно наказанных предусмотрено погашение судимости со
временем);
-
привлечение юридической ответственности возможно только за конкретное нарушение
нормы закона и может состояться только при наличии в деянии нарушившего его лица
всех четырех обязательных элемента правонарушения (его полный состав):
конкретный объект правонарушения, им может быть, например, внесенные в ЕГРН
сведения об участке или об ОКС; субъект, допустивший правонарушение, это либо
должностное лицо Росреестра или Роскадастра, либо же сам правообладатель участка
или иного учтенного (подлежащего учету) в ЕГРН объекта; для привлечения их к
ответственности они должны соответствовать определенным признакам (например,
гражданин - быть дееспособным, должностное лицо иметь со- ответствующие
полномочия); объективная сторона правонарушения, которая выражается в том, что
деяние нарушителя противоречит установленным нормами законодательства
требованиям; субъективная сторона правонарушения, которая означает наличие вины
того или иного субъекта в совершенном им деянии; это выражается либо в
умышленном характере деяния (умысел, например, умышленное искажение сведений,
либо в неосторожных действиях (бездействии), например, игнорировании должностным
лицом заявления о кадастровом учете.
Поскольку
различным правонарушениям свойственны различная степень общественной опасности и
масштаб причиненного ими вреда ответственность за них подразделяется на
несколько видов: уголовная, административная, дисциплинарная и гражданско-
правовая, которые различны как по составу привлекаемых к ним (например,
уголовной подлежат только физические лица) и по состав по составу органов
(должностных лиц), которые налагают те или иные наказания.
Наиболее
строгая из всех видов юридической ответственности — уголовная. Привлечь к ней
гражданина может только суд. Она наступает за совершение общественно опасных
деяний (преступлений), прямо указанных в единственном специальном законе - УК
РФ. К лицам, участвующим ведении ЕГРН, применима ст. 170 УК РФ, согласно которой
госрегистраторы, иные лица, проходящие службу в Росреестре и его терорганах,
могут быть оштрафованы, лишены права занимать свои должности (и вообще любые
должности в соответствующей сфере), а также привлечены к обязательным работам из
личной заинтересованности
1)осуществление
регистрации заведомо незаконных сделок с участками и другими недвижимыми
объектами;
2)умышленное
искажение сведений ЕГРН;
3)занижение
кадастровой стоимости учтенных в ЕГРН объектов.
Что
касается административной ответственности, то она предусмотрена нормами КоАП РФ
(являющимся исчерпывающим федеральным источником составов
административных
правонарушений
в сфере ведения ЕГРН) и соответствующих специальных региональных законов
(административное законодательство находятся в совместном
Федерально-региональном ведении). Привлекаются к ней как граждане (с 16-летнего
возраста), так и юридические и должностные лица, которые допустили совершение
таких деяний, степень опасности которых ниже, чем при привлечении к уголовной
ответственности, но при этом они также представляют опасность для общества. В
действующей редакции КоАП РФ содержатся следующие административные составы в
регистрационно-кадастровой сфере:
-
согласно ч. 1 и ч. 1.1 ст. 5.63 КоАП РФ должностные лица госорганов, ОМС, МФЦ,
по вине которых была не предоставлена услуга в сфере кадастрового учета и
госрегистрации прав (или нарушение сроков ее оказания), подвергаются
административному штрафу;
-
согласно ч. 2 ст. 5.63 КоАП РФ требование этими лицами какой-либо дополнительной
(сверх предусмотренной законодательством) платы также наказывается штрафом,
причем повторное совершение этого, а также предусмотренных ч. 1 и ч. 1.1
правонарушений влечет за собой не только больший размер штрафа, но и
дисквалификацию;
-
согласно ч. 3 ст. 5.63 КоАП РФ должностные лица, уполномоченные рассматривать
жалобы и нарушившие при этом порядок их рассмотрения, также могут быть
оштрафованы (а при выявлении повторных случаев и
дисквалифицированы);
-
согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 14.35 КоАП РФ должностные лица Росреестра и Роскадастра
могут быть оштрафованы за несвоевременное или неточное внесение в ЕГРН сведений,
а также за неправомерный отказ предоставить такие сведения или нарушение сроков
их предоставления:
-
согласно ч. 3 ст. 14.35 КоАП РФ такую же ответственность несут должностные лица
иных органов и организаций, нарушившие правила информационного взаимодействия
при ведении ЕГРН (в том числе за передачу недостоверных
сведений);
-
согласно ч. 5 ст. 14.35 КоАП РФ на госорганы и ОМС, а также на их должностных
лиц, принявших решение о разрешении строительства дома социального использования
или о предоставлении для этого участка, не представивших сведения об этом для их
внесения в ЕГРН, налагается штраф.
Также КоАП РФ предусматривает «универсальные» составы правонарушений, связанных с ненадлежащим исполнением служебных (трудовых обязанностей), например, неправомерный отказ предоставить гражданину или его адвокату предусмотренную законодательством информацию (ст. 5.39), нанесение ущерба в результате обмана или злоупотребления доверием (ст. 7.27.1), разглашение сведений ограниченного доступа (с. 13.14 КоАП РФ) и др.
Что
касается дисциплинарных наказаний, то по отношению к служащим Росреестра и
работникам Роскадастра могут быть применены такие дисциплинарные взыскания, как
предупреждение, выговор и увольнение. Кроме того, возможно также предъявление
судебного иска к тероргану Росрееста при причинении им ущерба из-за
ненадлежащего исполнения своих полномочий, это же относится и к госрегистратору,
а с 2022 г. также и к Роскадастру.