Согласно
ч. 4 5 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости в качестве единственного
доказательства того, что зарегистрированное в нем право действительно
наличествует, выступают записи в ЕГРН, которые могут быть внесены в реестр тремя
способами.
Первым
(основным) способом внесения ЕГРН новых сведений, а равно уточнения уже
имеющихся в нем является подача заявления об этом правообладателя
соответствующего недвижимого объекта (или его уполномоченного представителя).
Такое заявление проверяется и обрабатывается госрегистратором (подчиненными ему
лицами), который удовлетворяет такое заявление (внося определенную запись в
реестр) или возвращает его без рассмотрения, или отказывает в ее проведении, или
приостанавливает регистарционно-учетные действия.
Также
сведения могут поступить посредством межведомственного взаимодействия. Это
относится, например, к «автоматически» включаемым в ЕГРН сведениям об
утверждении границ поселений муниципалитетов, о результатах кадастровой оценки,
об установлении ЗОУИТ (а также их прекращении, изменении их границ) об изменении
целевого назначения земельного участка (его о переводе в другую категорию).
Здесь никакой приостановки быть не может в течение 15 рабочих дней поступившие
от иных или ОМС сведения вносятся в ЕГРН.
Наконец, в отношении дополнительных сведений, никаким образом не влияющих на основные характеристики учтенных объектов, на содержание и объем зарегистрированных прав (а также на их переход к иному лицу, их прекращение или ограничение), допустим и так называемый уведомительный порядок.
Примером
сведений, для которых это возможно, являются:
1)фиксация
факта наличия каких-либо возражений относительно зарегистрированного права или
то, что спор по участку находится в стадии судебного
рассмотрения;
2)запись
о том, что регистрационные действия по данному объекту требуют обязательного
личного присутствия правообладателя (или его
представителя);
3)сведения
о самом правообладателе объекта.
В
качестве оснований, для того чтобы учесть объект в ЕГРН или зарегистрировать
права на него, действующее законодательством признает:
правоустанавливающие
документы - изданные госорганами или ОМС акты, из которых следует возникновение,
наличие, переход к другому лицу, прекращение права или ограничение прав на
соответствующий объект или его обременение, а также сделки с этим объектом;
ранее
выданные правоподтверждающие документы на тот или иной объект - это могут быть
различные свидетельства (например, о праве на наследство, о приватизации жилых
помещений);
судебные
решения (например, о признании права на объект конкретного лица, о разрешении
спора по его границам);
специальные
документы, для осуществления кадастрового учета - такие документы готовят
кадастровые инженеры. Это межевые планы - для участков (а для территорий
Арктической зоны, Севера, Сибири и Дальнего Востока страны вместо межевых планов
можно представлять упрощенную схему размещения участков на публичной кадастровой
карте); карта-план территории по результатам комплексных кадастровых работ;
технический план - для ОКСов, помещений и машино-мест; акт обследования для
таких ОКСов, помещений и машино-мест, которые предстоит снять с учета ввиду их
ликвидации;
иные
документы, предусмотренные в качестве таковых законодательством, например,
передаточные акты.
При
наличии перечисленных выше документов-оснований с заявлением о кадастровом учете
или госрегистрации прав могут обращаться:
1)правообладатели
подлежащих учету недвижимых объектов (регистрации прав на них), в том числе
исходных объектов, из которых образованы новые, подлежащих
учету;
2)лица,
которым выдано разрешение на создание искусственного земельного участка, а также
те в чью пользу установлены подлежащее регистрации ограничения прав или
обременения объекта;
3)госорган
или ОМС, например, выдавшие разрешение на строительство индивидуального или
садового дома, или, когда юридическое лицо - собственник объекта ликвидировано,
а гражданин умер, и отсутствуют наследники, или же различные госкорпорации
(Росатом, Роскосмос);
4)нотариус
или его работник - с вопросом о регистрации права на основании сделки, которая
была нотариально удостоверена;
5)кадастровый
инженер- - когда это предусмотрено заключенным в соответствии с требованиями
федерального законодательства соглашением между ним и заказчиком кадастровых
работ о том, что этот инженер без дополнительной доверенности представляет
подготовленные им документы для проведения кадастрового учета.
Непосредственно
и кадастровый учет недвижимых объектов, регистрацию прав на них осуществляет
госрегистратор. Причем по общему правилу и учет, и регистрация проводятся
одновременно. Однако в ряде случаев это не так, например, кадастровый учет
изменений характеристик земельного участка или новых участков под объектами
общего пользования, образованных при комплексных кадастровых работах не требует
одновременной регистрации прав. И, наоборот, регистрация сделки с сделки с
объектом, ранее уже поставленным на кадастровый учет, не требует его повторного
учета (ведь сам объект участок, ОКС, помещение при - этом не изменяется). Обе
эти процедуры предусматривают следующую
последовательность:
-
подается заявления о проведении кадастрового учета или регистрации прав и
осуществляется его прием органом регистрации. Подать такое заявление можно одним
из пяти способов: лично обратиться в территориальный орган Росреестра или через
МФЦ; также лично обраться к уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
направить почтовое отправление либо воспользоваться возможностями сети
«Интернет» - через специальный сайт или портал госуслуг. К указанному заявлению
прилагаются соответствующие документы;
-
все эти документы возвращаются заявителю без их рассмотрения (т.е. никаких
дальнейших регистрационно-учетных действий по такому заявлению не будет) в
случаях, когда: заявление представлено в электронном виде, но не в требуемом
формате или же оно не под- писано; бумажный документ так сильно поврежден, что
не позволяет однозначно истолковать его содержание, а электронный не
соответствует требуемому формату; заявителем не уплачена госпошлина
(подтверждение об ее оплате должно быть представлено в течение пяти дней);
проводится правовая экспертиза приложенных к заявлению
документов;
-
в ЕГРН вносятся сведения об осуществленном учете или регистрации прав либо
уведомление заявителя том, что они приостановлены (например, при выявлении
противоречия между заявленным и уже зарегистрированным правом; всего же Закон о
регистрации недвижимости содержит более 50 оснований для их приостановления
госрегистратором прав), либо что в них отказано - если в течение трех месяцев с
момента их приостановления не устранены его причины (т.е. приостановление это
стадия предшествующая отказу), либо что они прекращены по его
просьбе;
-
заявителю выдается документ об осуществленном учете или о регистрации
прав.
Срок
непосредственно самих учетно-регистрационных действий (без учета времени их
приостановления - см. далее) достаточно короткий (он зависит от способа подачи
соответствующего заявления) и составляет не более 12 рабочих
дней.
Часть
сведений ЕГРН (как ранее и ГКН) носила временный характер. Понятие «временных»
участков предусмотрено п. 7 ст. 72 Закона о регистрации недвижимости. То есть
сведения, содержащиеся в ЕГРН, могли иметь статус не только актуальные и
архивные, и временные. Последний статус присваивался сведениям о вновь
образованных участках, которые были поставлены на кадастровый учет до 2017 г.
(при условии, что до марта 2022 г. произойдет госрегистрация прав на них). Если
же течение пяти лет после учета участка право на него не удавалось
зарегистрировать, то такие участки снимались с кадастрового учета и приобретали
статус «аннулированные».
Такое
аннулирование выполняет сам Росреестр по истечении срока, установленного
законодательством, если не осуществлена регистрация права на объект. Но судом
такое аннулирование может быть признано незаконным: по заявлению органа
госвласти или ОМС если будет установлено, что исключение сведений сделано, чтобы
воспрепятствовать третьему лицу оформлении права на участок, или качестве
обеспечительной меры.
Что
касается ранее учтенных объектов, то ими считаются такие, учет которых
(технический, кадастровый, государственный) был осуществлен до дня вступления в
силу Закона о кадастре. Также ранее учтенными считаются недвижимые объекты, на
которые были выданы правоустанавливающие документы до вступления в силу Закона о
госрегистрации, однако государственный (технический) учет которых ранее учтенных
участках носят характер и считаются юридически действительными. Основная
проблема сведений таких ранее учтенных участках заключается в приблизительности
или вообще неустановленности их границ (их число может достигать 25 тыс.). Такая
неопределенность исключает возможность совершения с ними различных сделок, что
следует из норм из ст. 554 и 607 ГК РФ (определение предмета сделки). Кроме
того, из-за этого получается, что сведения ЕГРН не отвечают принципам их полноты
и достоверности. Поэтому с 2018 г. установлен запрет на распоряжение (продажу,
дарение, обмен и т.п.) такими участками, в отношении которых не проведено
межевание (нет установленных границ), вне зависимости от наличия на них
правоудостоверяющего документа.