Все
объекты недвижимости, в том числе участки, могут отчуждаться или переходить от
одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование,
реорганизация юридического лица) либо иным способом, при условии, что они не
изъяты из оборота или не ограничены в нем. нем. Их оборот осуществляется
посредством совершения земельно-правовых и иных имущественных
сделок.
В
зависимости от числа участников сделки они могут быть двусторонними (или
многосторонними) и односторонними. В односторонней сделке выражается воля одного
лица или одной стороны (например, принятие наследства, включающего в себя и
участок или жилой дом). При двух- многосторонней же сделке (договоре) необходимо
выражение согласованной воли двух и более сторон.
По
своему правовому содержанию сделки с недвижимыми объектами
подразделяют:
-
на правоустанавливающие, например, договор аренды участка;
-
правоизменяющие, например, дополнительное соглашение
о
выкупе арендованного участка с зачетом ранее выплаченной арендной платы как
части выкупной цены;
-
правопрекращающие, например, отчуждение участка.
Как
правило, такие сделки содержат в себе сразу несколько составляющих, так
купля-продажа является и правоустанавливающей (для покупателя), и
правопрекращающей (для продавца).
Общие
требования к совершаемым гражданско-правовым сделкам, в том числе с участками
(понятие, виды и форма сделок устные, письменные, нотариально заверенные;
оспоримость и ничтожность сделки, ее последствия и др.) содержатся в главе 9 ГК
РФ, в частности ей определено, что:
1)содержание
е и правовой результат любой сделки не могут противоречить закону и иным
правовым актам;
2)сделку
могут заключить только правомочные субъекты (в том числе для граждан - это
достижение ими определенного возраста, для юридических лиц соответствие сделки
целям деятельности, определенными его учредительными
документами);
3)сделка
является результатом активных действий ее участников, направленных на достижение
соответствующей юридической цели;
4)при
заключении сделки должна быть обеспечена свобода воли
сторон;
5)волеизъявление совершено в форме, предусмотренной законом. Так, все земельно-правовые сделки (кроме аренды участка на срок до года без участия юридических лиц) совершаются в письменной форме. Для ипотеки, ренты и завещания (за исключением завещаний в чрезвычайных обстоятельствах, которые составляются в простой письменной форме) обязательным является еще и нотариальное удостоверение. По желанию сторон нотариусом также могут быть удостоверены иные сделки.
Все земельно-правовые сделки имеют
смешанный правовой режим, они одновременно регулируются нормами как как
гражданского, так и земельного законодательства. Комплексный характер
современной системы регулирования таких сделок можно таких сделок можно
проиллюстрировать на примере купли-продажи сельхозугодий и постепенные доли.
Становление системы их оборота происходило постепенно, по мере осуществления
реформ в земельной, аграрной и иных сферах. Так, сначала их оборот регулировался
указами глав государства. В 1994 году вступила в силу часть первая ГК РФ,
урегулировавшая вопросы владения, пользования и распоряжения общей долевой
собственностью. Два года спустя была принята вторая часть ГК РФ, в том числе
глава 30, посвященная договору купли-продажи вообще (§ 1) и недвижимости, в
частности § 2. С 2001 году ЗК РФ установил ряд особенностей купли-продажи
участков (ст. 37). А в 2003 г. вступил в силу Закон об обороте сельхозземель,
который ввел особые режим оборота этих земель и процедуры их купли-продажи,
имеющие приоритет перед нормами ГК РФ и ЗК РФ.
Также
земельным законодательством (ст. 27 ЗК РФ) установлены ограничения оборото
способности участков. В настоящее время полностью изъятыми из оборота являются
такие участки, на которых располагается:
-
заповедники или национальные парки;
-
здания и сооружения, в которых на постоянной основе размещены войска, воинские
формирования и органы, объекты федеральных служб безопасности, госохраны и
исполнения наказаний, а также инженерно-технические сооружения для защиты и
охраны госграницы;
-
объекты атомной энергии, а также такие, в связи деятельностью которых созданы,
ЗАТО;
-
воинские и гражданские захоронения. Все эти участки не подлежат приватизации,
законодательство не допускает совершения с ними никаких
сделок.
Ограниченные
же в обороте участки могут быть объектом сделок, но лишь таких, которые не
предусматривают их отчуждения из публичной собственности (т.е. их нахождение в
частной собственности тоже не допускается). Такой сделкой является, например,
аренда. Это участки:
1)
расположенные
в пределах ООПТ;
2)отнесенные
землям лесного фонда;
3)на
которых расположены такие водные объекты, не подлежащие передаче частную
собственности (это все, кроме прудов и обводненных карьеров), а также под
гидротехническими сооружениями;
4)занятые
особо ценными объектами культурного наследия, историко-культурными
заповедниками, музеями-заповедниками и объектами археологического
наследия;
5)предоставленные
для обеспечения нужд обороны, безопасно- промышленности
таможни;
6)в
пределах территорий, ЗАТО;
7)предназначенные
для объектов транспорта и космической инфраструктуры;
8)предоставленные
для производства ядовитых веществ или наркотических средств, а также земли,
загрязненные опасными отходами и веществами подвергшиеся я
деградации;
9)в
отношении которых приняты решения об их резервировании для государственных или
муниципальных нужд;
10)расположенные
в зонах санитарной охраны (в первом и втором поясах) таких водных объектов,
которые используются для питьевого и хозяйственно-бытового
водоснабжения.
Как
ограничение в обороте можно рассматривать также запрет на приобретение
находящихся на приграничных территориях участков иностранными гражданами, лицами
без гражданства и иностранными юридическими лицами. Дополнительные ограничения в
обороте установлены также Законом об обороте
сельхозземель.
При
этом в ряде случаев сделки с недвижимыми объектами требуют нотариального
удостоверения, это случаи когда:
-
происходит отчуждение доли в праве общей собственности на них либо заключен
договор ипотеки долей на такие объекты;
-
такие объекты связаны с опекой или происходит отчуждение объекта принадлежащего
несовершеннолетнему либо ограниченно дееспособному;
-
документы на регистрацию сделки направлены почтовым
отправлением;
-
достигнуто соглашение о переводе долга, уступки требования либо по договору
происходит расторжение или изменение условий ранее нотариально удостоверенной
сделки (договора).
Кроме
того, нотариального удостоверения требует ряд доверенностей в отношении действий
с недвижимыми объектами:
1)для
заключения сделок и подачи заявлений о регистрации прав или кадастровом учете,
для которых требуется нотариальная форма договоров и
заявлений;
2)распоряжения
правами, зарегистрированными в госреестре;
3)отправления
заявления с просьбой о совершении регистрационно-учетных действий почтовым
отправлением.
При
этом госрегистрация никак не может заменить действия по нотариальному
удостоверению, которые, по сути, являются подспорьем для регистрирующего
органа.
Кроме
того, некоторые сделки не требуют обязательной госрегистрации, например, договор
аренды нежилого помещения или участка на срок до одного
года.
Суть
госрегистрации сделок с недвижимыми объектам заключается в фиксации государством
факт перехода права собственности (или иного) на них от одного лица к другому.
На необходимость такой регистрации указано ст. 131 ГК РФ, которой установлено,
что сделка подлежит регистрации, при переходе прав собственности и других вещных
прав, применения ограничений, возникновения, перехода или прекращения этих прав.
Мало того, в силу прямого указания ст. 164 ГК РФ правовые последствия сделки,
затрагивающие права на ее объект, наступают только после ее госрегистрации. Если
же в сделку, которая уже прошла процедуру регистрации, потребуется внести
какие-либо изменения, то ее участникам надлежит заново пройти процедуру
госрегистрации.
Что
касается ограничений по совершению сделок с недвижимыми объектами, их
подразделяют зависимости от их:
субъектного
состава (ограничения правоспособности и дееспособности), которые связаны с
невозможностью приобретать имуществом И распоряжаться им, например, это:
недвижимые объекты, которые принадлежат предприятию на праве хозяйственного
ведения, - оно не может передавать их в залог, в аренду, не может вносить их как
вклад в уставный капиталы товарищества или общества (п. 2 ст. 295 ГК РФ);
определенные виды участков не могут быть предоставлены в частную собственность
ряду земельных субъектов, например, иностранные лица не могут приобретать в
частную собственность участки сельхозназначения и расположенные на приграничных
территориях и др.
объектного
состава, что связано с запретом или ограничением на совершение как на совершение
каких-либо действий определенными недвижимыми объектами; например, согласно ЗК
РФ, участки могут быть оборото- способными без ограничений; ограниченными в
обороте; полностью изъятыми из оборота; возможен запрет строительства либо
ограничения по этажность (так нельзя построить ОСК на огородном участке или
жилой дом более трех этажей на садовом); при продаж участков при продаж и
сельхозназначения публичная власть имеет преимущественное право их покупки; для
многих видов участков действуют предельно допустимые размеры; нельзя самовольно
по соглашению сторон сделки изменить целевое назначение вовлекаемого в сделку
участка; для ряда участков установлен их запрет на приватизацию; нельзя
произвести отчуждение участка без одновременной передачи прав на расположенные
на нем ОКС - это принципа земельного законодательства о единстве судьбы участков
и прочно связанных с ним объектов.