Кадастровая
оценка земельных участков — это массовая оценка, которая представляет собой
совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой
стоимости земельных участков в границах административно-территориального
образования по оценочным зонам.
Государственная
кадастровая оценка земель проводится по единой методике в целях обеспечения
сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации.
Главная цель кадастровой оценки — создание базы для налогообложения. В
соответствии с гл. 31 «Земельный налог» НК РФ налоговая база определяется как
кадастровая стоимость земельных участков.
Целью
рыночной оценки земельного участка является определение рыночной
(инвестиционной, ликвидационной) стоимости единичного земельного участка на дату
оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами
оценки.
Кадастровая
и рыночная оценка земельных участков проводится с использованием доходного,
сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на
рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности
использования земельных участков. Данная информация дополняется анализом
рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков,
произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного
обустройства территории и др.
Экономические
принципы оценки земли условно можно разделить на три. группы
(рис.1.2).
Первую
группу принципов оценки образуют принципы, основанные на представлениях
потенциальных земельных собственников.
Исходным
принципом оценки рыночной стоимости земель различного назначения выступает
принцип полезности, который означает, что чем больше земельный участок способен
удовлетворить потребности собственника (пользователя), тем выше его полезность и
стоимость.
Принцип
замещения означает, что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли
на рынке аналогичные или заменяющие его участки. Данный принцип учитывает
возможность альтернативного выбора для покупателя, т.е. при наличии
определенного числа однородных (по полезности или доходности) земельных участков
самым высоким спросом будут пользоваться участки с наименьшей ценой.
Принцип
ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования земельного
участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный
покупатель (инвестор).
Вторая
группа принципов оценки обусловлена процессом использования земли и включает
принципы остаточной продуктивности, предельной производительности,
сбалансированности и разделения элементов недвижимости и имущественных прав на
них.
Принцип
остаточной продуктивности можно проиллюстрировать с помощью таблицы
1.
Таблица
1
|
Фактор
производства |
Форма
компенсации |
|
Труд |
Заработная
плата, комиссионные вознаграждения |
|
Вещественный
капитал (здания, сооружения,оборудование и технические
средства) |
Процент
на вложенный капитал плюс амортизация |
|
Менеджмент |
Прибыль,
вознаграждение управляющим |
|
Земельный
участок |
Остаток
дохода, приходящийся на земельный участок |
Принцип
предельной производительности гласит: добавление факторов производства или
улучшений к земельному участку эффективно до тех пор, пока чистая отдача
увеличивается быстрее затрат.
Принцип
сбалансированности предполагает, что все факторы, обусловливающие полезность или
доходность какого-либо земельного участка, сбалансированы между собой таким
образом, что достигается максимальная стоимость земли.
Принцип
разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них означает, что
физические элементы единого объекта недвижимости и имущественные права на него
можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной
стоимости объекта.
Третья
группа принципов оценки отражает действие рыночной среды и включает принципы
спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней
среды.
Принцип
спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в
земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и
природной ограниченностью их предложения.
Принцип
конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством
постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению
максимальной прибыли.
Принцип
соответствия подразумевает, что максимальная рыночная стоимость земли возникает
тогда, когда имеется совместимый характер землепользования различных участков
сельскохозяйственного назначения, а также достаточный уровень архитектурной
однородности или сходства с окружающими объектами в использовании, по размеру и
стилю земельных участков населенных пунктов.
Принцип
изменения внешней среды предполагает учет при оценке земельных участков
возможных изменений экономических, социальных, юридических условий, при которых
используется земля, и учет внешнего окружения.
Влияние
указанных ранее трех групп принципов оценки обобщает принцип наиболее
эффективного использования (НЭИ). НЭИ означает, что из возможных вариантов
использования земельного участка выбирается тот, при котором наиболее полно
реализуются функциональные возможности единого объекта недвижимости. Именно этот
вариант применяется для оценки стоимости земли.
Все вышеперечисленные принципы оценки земельного участка тесно взаимосвязаны и в зависимости от специфики оцениваемого объекта, назначения земли, используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.