1.2. Основные цели экономической оценки земли

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию.

Стоимостная оценка земельного участка — это деятельность по систематизированному c6opy и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.

Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся.

Можно выделить четыре основные цели оценки земельных участков:

1)удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;

2)создание базы для налогообложения;

3)реальное отражение их стоимости в активах предприятий;

4)составление государственного кадастра недвижимости, а также стоимостное отражение в статистике национального богатства страны.

Первая цель оценки стоимости земельных участков – удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли.

В настоящее время в России при оценке земельных участков и других объектов недвижимости используются различные виды стоимости.

Рыночная стоимость объекта оценки– это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночную стоимость земельного участка не следует смешивать с другими видами стоимости: инвестиционной, ликвидационной и кадастровой.

Инвестиционная стоимость – это стоимость для конкретного лица при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Инвестиционная стоимость может быть выше или ниже рыночной стоимости в зависимости от требований инвестора, обоснованных в его инвестиционном проекте.

Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки, или при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется оценщиками для целей налогообложения и с 1 января 2006 г. выступает налоговой базой при расчёте земельного налога.

Вторая цель оценки стоимости земельных участков – создание базы для налогообложения.

Основными источниками денежных поступлений от недвижимости являются:

¾     налог на землю или недвижимость;

¾    налог на доходы физических и юридических лиц от сдачи в аренду недвижимости;

¾ регистрационные сборы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

¾  плата за предоставление информации из единого кадастра недвижимости или земельного кадастра.

Статья 65 ЗК РФ предусматривает, что для целей налогообложения и в иных случаях устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно налоговому кодексу РФ, земельный налог рассчитывается от кадастровой стоимости земли, в ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

25 августа 1999 г. вышло постановление Правительства РФ № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», которое положило начало государственным работам по проведению в России кадастровой оценки земли.

8 апреля 2000 г. было принято постановление Правительства РФ № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 11 апреля 2006 г. «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет.

Кадастровая оценка различных категорий земель необходима для внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности их использования.

Третья цель оценки земельных участков –реальное отражение их стоимости в активах предприятий.

Для реализации этой цели для юридических лиц предусмотрен переход от права постоянного бессрочного пользования земельными участками к праву собственности или аренде. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Четвертая цель оценки стоимости земельных участков – составление государственного кадастра недвижимости, а также реальное стоимостное отражение в статистике национального богатства страны.

Государственный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в РФ, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О государственном кадастре недвижимости».

Таким образом, создание государственного кадастра недвижимости позволит реализовать следующие цели:

¾ провести идентификацию единого объекта недвижимости на местности;

¾ описать его индивидуальные физические характеристики;

¾          определить его стоимостную (кадастровую) оценку.