СГУГиТ НТГиК

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

В настоящий момент кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 20.09.2010 № 445 «Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения».

Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости следующих видов земель сельскохозяйственного назначения.

1) Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности.

2)Земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса.

3) Земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

4) Земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности.

5) Земли сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса.

6) Прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками.

Определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующем порядке:

¾   Формирование перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения;

¾ Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель;

¾  Расчет кадастровой стоимости земельных участков.

¾ Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель I группы (сельскохозяйственных угодий) предполагает следующую последовательность действий:

¾ Определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них;

¾ Определение в разрезе почвенных разновидностей перечня всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию;

¾  Выбор в разрезе почвенных разновидностей на основе перечня культур допустимых чередований посевов, характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота;

¾ Определение в разрезе почвенных разновидностей нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

¾ Определение рыночной цены для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

¾  Расчет валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур как произведения ее нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации;

¾  Определение затрат на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

¾   Расчет валового дохода на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота;

¾   Расчет затрат на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота;

¾   Расчет в разрезе почвенных разновидностей затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота;

¾  Расчет в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота путем вычитания из величины удельного валового дохода величины удельных затрат на возделывание, величины удельных затрат на поддержание плодородия почв и прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве;

¾  Определение в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка максимального значения удельного показателя земельной ренты из удельных показателей земельной ренты севооборотов;

¾  Определение коэффициента капитализации земельной ренты;

¾   Расчет удельного показателя кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земельного участка путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации;

¾  Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель в составе земельного участка как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей.

Перечень почвенных разновидностей, перечень культур, нормативная урожайность каждой сельскохозяйственной культуры определяются на основе данных почвенных обследований и материалов агроклиматического районирования территории субъекта РФ.

Площади почвенных разновидностей в составе земельного участка определяются путем соотнесения границ почвенных разновидностей, устанавливаемых на основе почвенных карт, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, устанавливаемых на основе данных Государственного земельного кадастра.

Удельные затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур определяются на основе технологических карт и среднегодовых рыночных цен исходя из анализа среднегодовых рыночных цен, сложившихся за 3-5 летний период, предшествующий году начала работ по государственной кадастровой оценке земель. Из расчета исключается стоимость затрат на поддержание плодородия почв, которая учитывается отдельно. Технологические карты существуют в разрезе оценочных сельскохозяйственных культур и субъектов РФ.

Размер прибыли предпринимателя определяется оценщиком на основе статистических данных о распределении прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте РФ.

Коэффициент капитализации определяется на основе среднерыночного соотношения земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. При отсутствии данных показателей коэффициент капитализации определяется путем корректировки ставки доходности к погашению государственных ценных бумаг Российской Федерации с наиболее поздней по отношению к дате оценки датой погашения на риски, связанные с инвестированием капитала в приобретение земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе природно-климатические, земледельческие, локальные риски.

Таким образом, отличительной особенностью определения кадастровой стоимости земельных участков в составе 1 группы земель (сельскохозяйственных угодий) является определение почвенных разновидностей в границах земельного участка, определение допустимого чередования культур, полей севооборота, определение показателя земельной ренты исходя из величины валового дохода и величины затрат на возделывание и поддержание плодородия, расчет удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей.

Основной проблемой при реализации указанных требований является отсутствие материалов актуального почвенного обследования, а также статистических сведений о чередовании культур (ведении севооборотов) хозяйствующими субъектами, соотнесение границ почвенных разновидностей на основе почвенных карт и границ земельных участков на основе сведений государственного кадастра недвижимости.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости для земель 1–6 групп сельскохозяйственного назначения. Определение кадастровой стоимости земельных участков 2 группы земель (земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса) осуществляется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности - на основе рыночной стоимости земельного участка.

Определение кадастровой стоимости земельных участков 3 группы земель (земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции) и 4 группы земель (земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности) осуществляется на основе рыночной стоимости эталонного земельного участка с учетом перечня факторов стоимости земельных участков данной группы, утвержденного в субъекте РФ, и группировки земельных участков на основе схожести характеристик.

Кадастровая стоимость земельных участков 5 группы земель (земли сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса) определяются на основе среднего для субъекта РФ значения удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда и площади земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков 6 группы земель (прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками) определяется исходя из минимального для субъекта РФ значения удельного показателя кадастровой стоимости 1 группы земель и площади земель.

Определение кадастровой стоимости земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель и площадей, занимаемых этими землями в границах земельного участка.