2.1. Кадастровая оценка земель населенных пунктов

Землями населенных пунктов признаются территории, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные границей от земель других категорий. Земли поселений используются в соответствии с генпланом и проектом планировки и застройки и выполняют культурно-бытовые, рекреационные, оздоровительные и другие функции.

Кадастровая оценка проводится по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий.

Основные территориальные зоны следующие:

¾  Жилые;

¾  Общественно-деловые;

¾  Инженерной и транспортной инфраструктуры;

¾  Производственные;

¾  Сельскохозяйственного использования;

¾  Военных объектов и специального назначения.

Под кадастровой оценкой городской земли понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах кадастровых кварталов.

Объектом кадастровой оценки являются земельные участки в составе земель населенных пунктов. Кадастровая стоимость земельных участков определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации.

При проведении кадастровой оценки должны соблюдаться следующие основные принципы.

Принцип единства системы предполагает применение единой методики государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на всей территории Российской Федерации.

Принцип учета особенностей в использовании территории субъектов Российской Федерации предполагает использование опыта оценки земель поселений различного целевого назначения всеми службами, осуществляющими функции управления земельными ресурсами.

Принцип совместимости обеспечивается использованием исходных данных и результатов кадастровой оценки в системе Государственного земельного кадастра (ГЗК) и совместимость программных средств оценки с автоматизированной системой ГЗК.

Принцип достоверности и обоснованности достигается путем формирования исходных данных для проведения оценки на основе правдивой информации и обработки их с применением современных методов.

Принцип простоты и универсальности достигается использованием специального технического обеспечения.

Принцип охвата всех земель и иерархичности предполагает оценку земель различного функционального назначения поселений и расчет стоимости земельного участка на основе последовательного учета факторов, формирующих ее величину на уровне субъекта РФ, административного района, поселения, оценочной зоны, конкретного земельного участка.

Принцип адаптивности реализуется через учет традиционных подходов к оценке (сравнительный, доходный, затратный) в предлагаемой методике государственной кадастровой оценки земель поселений.

Система принципов представлена на рис. 2.1.

risunok_2.1..png

Согласно приказу Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39 (ред. от 11.01.2011) «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» (зарегистрировано в Минюсте России 02.05.2007 № 9370), выделены следующие виды разрешенного использования земель, для которых определен порядок определения кадастровой стоимости земельных участков (таблица 2).

Таблица 2

№п/п

Разрешенное использование

Порядок расчета

1

Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки

Расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется на основе построения статистических моделей

2

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

3

Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок

 

  Продолжение таблицы 2

№ п/п

Разрешенное использование

Порядок расчета

4

Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества

Расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется на основе построения статистических моделей

5

Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания

6

Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц

7

Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения

8

Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения

Расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется на основе построения статистических моделей

9

Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок

Расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется на основе построения статистических моделей

10

Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов

 

   Продолжение таблицы 2

№ п/п

Разрешенное использование

Порядок расчета

11

Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов

Кадастровая стоимость земельных участков определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости

12

Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте

13

Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи, конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройства транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов

Кадастровая стоимость земельных участков определяется путем умножения минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпункте 9, на площадь земельных участков

    Продолжение таблицы 2

№ п/п

Разрешенное использование

Порядок расчета

14

Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами

Кадастровая стоимость земельных участков устанавливается путем умножения среднего для субъекта РФ значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков

15

Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования

Кадастровая стоимость земельных участков устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков

16

Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством РФ; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные

Кадастровая стоимость земельных участков не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок

    Продолжение таблицы 2

№ п/п

Разрешенное использование

Порядок расчета

17

Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии

Расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется на основе построения статистических моделей

        

Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется в следующем порядке:

1) Формирование перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов (формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель);

2) Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1-10 и 18 в таблице 2, осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

1) Определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

2) Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

3) Группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

4)  Сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

5) Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населённых пунктов;

6) Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каждого из видов разрешенного использования.

По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее.

Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете, который должен соответствовать специальным требованиям. Введение единых стандартов по форме отчета обусловлено необходимостью использования, содержащейся в нем информации для внесения в кадастр, что невозможно без наличия общих для всех исполнителей требований по форме отчета. Отчет направляется в региональные органы исполнительной власти. Они в течение 30 дней должны принять решение об утверждении результатов оценки и передаче их в кадастр или об их отклонении. После утверждения отчета данные о кадастровой стоимости могут служить налоговой базой для расчета земельного налога.

Результаты кадастровой оценки городских земель как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для следующих целей:

¾ создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;

¾ формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

¾ установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

¾ определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

¾ определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

¾ уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

¾ обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;

¾ информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;

¾ создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.