СГУГиТ НТГиК

       Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж широко используется для оценки свободных земельных участков и участков с типовой застройкой. С помощью этого метода моделируется рыночная стоимость оцениваемого земельного участка посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных участков.

Метод сравнения продаж включает четыре этапа:

1)выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка;

2)проверка информации о сделках с земельными участками;

3)сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков;

4)анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Последовательность внесения корректировок.

В первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (1-4 элементы сравнения).

Во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к земельному участку (5-7 элементы сравнения), путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка.        

Определение величины корректировок производиться следующими способами:

¾ Прямое попарное сопоставление цен аналогов - анализ парных продаж. Парной продажей называется продажа двух участков, которые отличаются только одним элементом сравнения. Разница в ценах является корректировкой по данному элементу сравнения. Примером может служить корректировка на местоположение земельных участков.

¾ Корреляционно-регрессионный анализ. Анализ зависимости между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов и определение уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка. Этот метод основан на обработке статистических данных о характеристиках земельных участков и о ценах их продаж.

Данные рыночных продаж представлены в таблице 3.

Выполнив анализ рыночных данных, определить корректировку на разницу в площади, а также корректировки на разницу в количестве мест в гараже и на наличие леса.

Таблица 3

Элементы сравнения	ЗУ № 1	ЗУ № 2	ЗУ № 3	ЗУ № 4
Площадь, м2	1 000	1 000	1 200	1 200
Гараж (кол-во машиномест)	2	2	2	1
Наличие леса	есть	есть	есть	нет
Цена продаж, руб.	78 000	76 500	83 000	80 000

 

Метод выделения

Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами.

Процедура оценки земельного участка методом выделения включает три этапа:

Этап 1. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок.

Проводится на основании изучения рынка и сопоставимых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения, при необходимости - определение элементов сравнения и внесение корректировок, сглаживающих их отличия.

Этап 2. Расчет стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий и сооружений, которые расположены на земельном участке.

а)Стоимость воспроизводства или замещения определяется по формуле 1

,                   (1)

Где ВС – восстановленная стоимость здания, руб.;

 

б) Определяется износ по формуле 2

Износ = (эффективный возраст/срок экономической жизни) ×100%   (2)

Этап 3. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка. Расчет стоимости производится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений.

Пример 1 Исходные данные

Единый объект недвижимости представляет собой земельный участок и типовое здание площадью 985 кв. м. Стоимость 1 кв. м. единого объекта недвижимости, определенная методом сравнительных продаж, составляет 34 000 рублей. Предполагается, что земельный участок расположен под зданием. Год постройки 1994. Типичный срок экономической жизни здания 80 лет. Дата проведения оценки 2014 г. Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, прямые издержки на строительство типового дома составляют 38 500 руб./кв. м. Требуется оценить рыночную стоимость земельного участка.

Метод распределения

Метод распределения (переноса) предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков и определить долю земли по формуле 3:

   (3)

Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка. Процедура оценки методом распределения включает следующие этапы.

1)Подбор сопоставимых районов с известными ценами продаж как застроенных, так и незастроенных земельных участков.

2)При необходимости внесение поправок в цены продаж объектов аналогов, позволяющих учесть отличия объекта- аналога от объекта оценки в зависимости от местоположения, привлекательности окружения, капитальности и возраста строений.

3)Расчет наиболее вероятной цены единого объекта недвижимости как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

4)Определение доли земли в рыночной цене продажи типично застроенного объекта недвижимости.

5)Расчет стоимости оцениваемого земельного участка на основе соотношения стоимости земли и улучшений.

Пример 2 Цена продажи единого объекта недвижимости, представляющего типично застроенный земельный участок, составляет 57 430 руб. Необходимо определить стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости.

В таблице 4 представлена информация об аналогичных продажах единых объектов недвижимости, расположенных в этом же районе.

Таблица 4

Задачи к практической работе № 1

1)Аналитик собрал следующие данные по сопоставимым объектам недвижимости (табл. 5)

Таблица 5

 Рассчитать:

а) Корректировку на разницу в площади.

б)Корректировку на наличие электричества.

в)Корректировку на наличие водопровода.

По полученным результатам рассчитать рыночную стоимость земельного участка площадью 250 с водопроводом, но без электричества.

2)Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание. Общая площадь здания 1 500. Время постройки - 1980 г.

Типичный срок экономической жизни здания - 80 лет.

Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.

Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 кв.м. общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 55 000 руб.

Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т.е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания составляют 33 500 руб.

Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство. Оценить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки - январь 2014 г.

3)В жилом микрорайоне старой жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне имеются следующие данные (табл.6).

Таблица 6

 Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, если оцениваемый объект был недавно продан за 188 985 руб.

Самостоятельная работа к практической работе № 1

Изучить вопросы.

1) Сущность понятия «Сегментирование рынка».

2) Какие группы земельных участков, выделяют в результате сегментирования земельного рынка.

3)В каких источниках приводится информация о сделках с земельными участками.

4)Каким образом выбирают объекты-аналоги.

5)Какие элементы рекомендуется рассматривать при сравнении земельных участков.

6)Единицы сравнения, используемые при оценке земельных участков.

7)В чем заключается ограниченность метода выделения.

 Задача:

На основании данных, полученных с рынка земельных участков оценить земельный участок площадью 0,06 га.

Участок расположен в 8 км от железнодорожной станции, имеет электричество, водопровод, подъездную дорогу с твердым покрытием.

Оценка проводилась 15 октября текущего года. Цены продаж земельных участков в районе оценки выросли в октябре текущего года по сравнению с 1 кварталом на 3%, со 2 кварталом на 2%, с 3 кварталом на 1%.

В базе данных имеется следующая информация по шести сопоставимым земельным участкам (табл. 7).

       Таблица 7

Элементы сравнения	Земельные участки
	№ 1	№ 2	№ 3	№ 4	№ 5	№6
Дата сделки (квартал)	2	3	1	3	2	1
Размер земельного участка, га	0,08	0,06	0,06	0,08	0,06	0,08
Местоположение, км от ж/д станции	3-5	3-5	6-10	3-5	6-10	6-10
Наличие электричества	есть	есть	нет	нет	есть	есть
Наличие водопровода	нет	есть	нет	нет	нет	нет
Наличие леса около земельного участка	есть	нет	нет	есть	есть	есть
Наличие дороги с твердым покрытием	есть	есть	нет	нет	нет	есть
Цена продажи, руб.	29 400	24 840	21 830	23 750	20 370	27 200